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發行期數：第 522 期
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中國大陸房市爛尾樓風暴臺商因應策略
來源：海峽交流基金會
文／蘇南（國立雲林科技大學名譽教授、臺商張老師） 2021年底臺灣房地產市場飆漲，雙北、桃園、臺中及臺南、高雄等地區房價上漲約1~3成，土地價格居高不下，好地段的土地取得不易，中國大陸房地產市場也是投資標的選擇之一。但中國大陸疫情反覆多次加上城市封城，經濟下滑房市銷售跌入谷底。中國大陸於2021年最大開發商「恆大集團」爆發債務違約起，出現大量「爛尾樓」；河南鄭州與山西太原等許多建案亦因缺乏現金，陷入停擺無法施工、交屋。大陸住建部於2021年8月對房地產融資實施「三條紅線」限制：(1) 開發商剔除預收款後的資產負債率不得超過 70%；(2) 開發商淨負債率不超過 100%；(3) 開發商現金短債比不小於 1。不但搞倒了曾經是最大開發商的「恒大建設集團」，也壓垮不少地產商引起爛尾樓的停貸風暴。 臺商在中國大陸投資、購買商品房並非少數發生爭議時有所聞，除應注意商品房買賣合同內容外，尚應預防爭議發生與風險管控。常見爭議類型有 :(1) 出賣人未於法律規定或合同約定期限內，為購屋人辦理房屋權屬證書或未辦理房屋所有權登記；(2) 開發商、出賣人交付的房屋發生質量缺失、瑕疵等問題 ;(3) 開發商無法按合同約定如期交屋；(4) 開發商未取得預售許可證即進行銷售；(5) 出賣人所交付之房屋面積與合同約定的差距過大；(6) 買受人未按期支付購房款；(7) 一屋二賣或故意隱瞞已抵押而未告知買受人等。如果開發商缺乏現金，無法按合同約定如期交屋，即商品房停工無法施工成為爛尾樓，將損及購屋人合法權益，臺商應「預防重於治療」。購屋人需要向銀行借貸大量資金，若發生爛尾樓購屋人將不再繳款給開發商，商品房會因資金中斷無法續建，購屋人也有先前所繳房款難以全數拿回損失重大。何況銀行是開發商及購屋人最大的債權人，當然也是直接受損者，除損失利息收入外，還可能損失本金，爛尾樓是銀行的不良資產。 在中國大陸訂立商品房買賣合同可以約定「違約金」；即《合同法》規定的違約責任應支付損失賠償額外，就商品房交付之遲延履約支付違約金後還應履行債務。並且買受人還可以向開發商請求「懲罰性賠償金」。根據中國房產大數據應有服務商 CRIC（克而瑞）的不完全統計，截至 2021 年末在 24 個重點城市，尚未交付的問題商品房項目之總建築面積約 2,468 萬平方公尺，佔這些城市 2021 年商品房成交總面積的 10%。光是鄭州的問題項目就有 274 個涉及25,249 套住房，佔成交面積高達 29%。 針對爛尾樓，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 11 條規定，出賣人遲延交付商品房或買受人遲延支付購房款，經催告後在 3 個月合理期限內仍未履行，他方得請求解除合同，另有約定不在此限。而法律沒規定或當事人沒約定下，經對方催告後解除權行使合理期限為 3 個月。對於沒有催告的，解除權人應自知道或應當知道解除事由起一年內行使，逾期不行使則解除權消滅。 建議購屋者若倒楣碰上爛尾樓，應要向開發商提出契約解除權、返還價金及損害賠償等主張外，還要向銀行停止繳購屋款，即所謂的「斷供」- 中止償還購房貸款，因為爛尾樓復工無望可向銀行主張停止償還貸款。一旦出現爛尾樓、施工沒有進度，購屋者先前已繳給開發商的錢難以全部收回外，購屋人亦應向銀行主張「停止貸款」防止後續貸款再被開發商領走！就是購屋人應對銀行提出「強制停貸告知書」，表示爛尾樓若未在催告後 3 個月復工，購屋人得請求解除合同並全面停止償還貸款，直至商品房交付並辦妥房產證。根據開源平臺 GitHub 數據，截至 2022年 8 月 10 日，中國全國發佈「停貸告知書」的樓盤總計 327 個，其中鄭州市就占 43 個。如果爛尾樓復工無望，購屋人向銀行主張停止償還貸款，雖然停貸後個人徵信難免會受到影響，但他們已經不再在意了，成為無可奈何的「下下策」。此際購屋人背負著停止償還貸款被起訴的風險，但可寄望用斷供方式逼迫開發商繼續施工。2022 年 9 月 6 日河南鄭州市印發《大幹 30天，確保全市停工樓盤全面復工保交樓專項行動實施方案》，明確要求 10 月 6 日前全市所有停工問題項目實質性復工；甚至還要求各開發區、區縣（市）的黨政主要領導要親自帶頭督導 1 至2個重大停工問題項目。這就是針對爛尾樓的「限期復工令」。山西省太原市的規劃和自然資源局也在 2022 年 9 月 9 日發布「督促開發通知書」，要求恆大在內的 41 家涉及未按合約開工的開發商，針對 56 件問題項目儘速開工。 中國大陸為防止爛尾樓現象可能拖垮全國經濟風險，中國人民銀行和銀保監會於 2022 年11 月 11 日推出《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》( 金融 16 條 )，目的旨在支援房地產市場平穩健康發展，改善性住房需求。涉及房地產開發貸款、信託貸款、並購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等保持房地產融資合理適度，維護住房消費者合法權益。 《金融 16 條》的主要規定包括：(1) 鼓勵金融機構與開發商於商業性原則下自主協商，通過貸款展期、調整還款等方式，促進商品房專案完工交付。對未來半年內到期的開發貸款、信託貸款，可以允許超出原規定多展期 1 年。(2) 調降個人房貸首付比率和貸款利率，即支持個人住房貸款的合理需求，因實施差別化住房信貸政策，合理調降住房貸款的首付比例和貸款利率，以支持剛性和改善性住房需求。(3) 做好「保交樓」金融服務，銀行提供「保交樓」專項借款，鼓勵金融機構提供配套融資支持。 本文建議臺商若要在中國大陸買商品房應：(1) 找口碑佳信用好的開發商，(2) 買賣合同要找建築經理公司作合同履行擔保，若開發商倒閉則由約定單位擔保續建。(3) 土地及購屋者繳款給開發商的購屋款，透過銀行、金融機構作信託，避免開發商倒閉留下爛尾樓形同廢墟，而購屋戶還須償還銀行的房屋貸款之雙重損失。 敬邀參加112年02月份台商張老師「中、南部」現場預約駐診諮詢服務， 敬請事先報名才能保留座位，歡迎踴躍參加 ＊台商張老師季刊自103年起轉為「月刊」發行囉！有需要的朋友可填寫索閱登記表喔！ 詳情請至以下網址：https://www.chinabiz.org.tw/Ads/ShowC?id=34
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