济南:调控政策持续收紧,短期楼市理性回归

2019-02-08 13:16:41 房天下产业网 来源:中指研究院

前言

2018年又是忙碌的一年,我的家乡——济南的楼市在这一年中又经历了不少变化,在过年回家期间,经过与亲朋好友的深入交流,我对家乡房地产市场的发展和变化又有了新的认识:短期来看,大家对楼市普遍保持保守和观望态度,而济南各地房价也出现了不同程度下降,但是由于济南市经济持续发力,而2019年初又迎来济南与莱芜合并的消息,结合济南市区位、环境、人口等综合因素考虑,济南市的房地产市场在短期低迷过后,将会在长期迎来新的春天。

正文

2018年以来,济南市继续贯彻和加强“房住不炒”政策,楼市受到一定的管控和影响,这些政策的发布让我们看到了政府对楼市调控的决心,也帮助我们普通市民对未来房地产市场发展形势有一个方向性的判断。受到楼市调控相关政策的影响,以及棚改货币化安置逐步减少的综合作用,济南的楼市在2018年开始出现理性回稳甚至出现低迷的状态,而由于本地家庭住房相对来说比较充裕,潜在楼房的购买者逐步转变为新迁入的人群。

通过与亲戚朋友的交流,我了解到,大多数经济实力较好的家庭在多年前已购置1套自住楼房,并且大部分经济实力较好的家庭在几年前房价较低时已经购入了第二套住房;多数经济实力一般的家庭也已通过按揭等方式在近年购入首套或2套房产;受到棚户区改造等政策惠及,部分经济实力稍差的家庭也已置换了1-2套大小不等的住房。有一定经济实力能力的济南市家庭多数已经拥有1-2套以上住房,甚至部分家庭拥有住房数量达3套以上。部分经济能力不足的家庭通过棚户区改造已落实住房,而另外一部分经济能力不足的家庭本身资金实力欠缺,原本已在观望,况且由于大家对房价普遍保持着继续下降的预期,因而更加坚定短期不买的决心。由于城区以及城郊的多数家庭通过自购商品房、棚改拆迁等方式已获得住房,除了等待拆迁的家庭以外,来济南工作的年轻人、因城镇化而进城的农村村民和即将毕业的大学生成为了当前楼市的重要消费群体,在将来应该会成为楼市发展的重要的支撑力量。

另一方面,受到房价下降预期以及宏观政策调控影响,投资性需求大量下降,刚性需求的消费能力相对欠缺,而少部分刚性需求因房价预期而选择持币观望,两者共同作用将导致市场需求减少,越来越多的潜在购房者可能选择短期持币观望。未来,济南市房地产市场的供需结构将在一定时期内可能出现相对失衡的状态,济南市的房地产市场将短期告别繁华景象,未来一段时间内理性回归甚至低迷的状态将成为济南楼市的短期发展方向。

为了验证亲友们的观点,我到中指数据库搜索了相关数据后发现,2018年济南市住宅用地成交楼面地价相比2017年有了明显降幅,平均溢价率也达到了较低位置。相对2017年,成交住宅用地规划建筑面积有所增长,说明土地供应变多了。住宅销售面积基本能与2017年持平,说明2018年和2017年卖的差不多一样多,土地供应变多而住宅销售面积基本未变,标志着房子卖出的比例变少了。而且2017、2018这两年住宅销售面积平均还不到2016年的一半,也远远不到2015年住宅销售的面积,印证了宏观调控成效显著,济南的楼市被平稳地控制住了。

多因素强力支撑,楼市未来可期

虽然济南楼市受到市场预期以及供需变化等方面影响,未来短期内会理性回归甚至出现一定程度的低迷,但是,由于经济、人口等方面的综合影响,济南市房地产市场将在长期继续稳步发展。

经济方面,济南市经济保持稳中向好的发展态势,2017年济南市GDP总量达7202亿元,位列山东省第三;GDP增速达8.0%,位列第五。2019年合并莱芜后,济南市经济总量和经济增速将迎来进一步发展,济南市生产总值年度增速逐步达到和超过全省平均水平。此外,2017年济南市城镇居民人均可支配收入46642元,比上年增长8.3%;城镇居民人均生活消费支出30729元,增长7.7%。居民财富水平的逐步提高,有助于提高有刚需住房需求家庭的收入水平,帮助他们下定买房的决心,同时能够促进有改善性住房需求的家庭提升其经济实力。

人口方面,济南市人口数量保持均衡增长。2017年济南市常住人口为732.1万人,比上年末增长1.22%;户籍人口643.6万人。2017年莱芜市常住人口137.6万人。济南合并莱芜后,常住人口可达870万人。此外,由于济南在产业支撑、公共服务、就业岗位、人力资源等方面的优势较为突出,对人口、人才的吸引力较强,这将为济南楼市带来大量的需求。

此外,济南处于济南都市圈的核心位置,济南与莱芜的合并将有助于增强济南市在山东省的优势地位,进一步加强济南的经济实力和影响力,对改善济南市房地产市场预期能够起到积极的作用。

综上所述,作为山东省省会,济南市将继续加强和完善城市职能,增强全省政治、经济、科技、文化、教育、旅游的中心地位,构建区域性金融中心,塑造重要交通枢纽,并将进一步培育和凸显的城市职能,建设现代服务业和总部经济聚集区,打造区域性物流中心,高新技术产业和智能制造业基地。从长远来看,济南市经济、人口、产业结构、政策等各方面要素能为济南楼市提供强有力的支撑,济南楼市将会迎来新的发展机

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