陳鳳珠：內地樓市調控以「穩」為先
20190224
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今年內地將會着力實施「一城一策」。(Getty Images圖片)
東興證券(香港)研究部總監陳鳳珠在東方產經「專家點評」專欄中表示，內地重點城市的新樓銷情，於春節期間較為疲弱，而據易居中國的數據顯示，1月份內地首10大房企的銷售額按年下跌15%，預期今年內房銷情或會放緩，而內房企業的銷售目標亦有機會調低。
去年為內地樓市調控最為嚴厲的一年，並成功遏制房價上漲，但年底已見部分低端城市開始放寬樓市調控措施。估計今年重點一、二線城市或會作出微調，而三、四線城市或會陸續放寬，以支持整體樓市走勢。
其實，部分內房企業公布的1月份合同銷售額，按年增速已見放慢或出現回落。如近年銷售速度較快的融創中國(01918)，其1月份合同銷售金額同比只增長8%至239.6億元人民幣，而銷售均價則出現下跌。另外，部分內房的1月份銷情按年出現倒退，如中國恒大(03333)的1月份合同銷售金額大跌32.9%至431.7億元人民幣。
一旦樓市的銷售速度放緩，內房企業的資金回籠速度亦會減慢，但內房普遍處於高負債情況，因此，內房的再融資需求龐大。去年底開始不少內房企業陸續發債再融資，而近日亦有內房企業表示發債或發行優先票據，且息率相對處於高水平，相信內房企業的財務成本或會上升。
故此，今年市場宜繼續關注內房的再融資情況及流動性風險，預期大型內房企業的財政狀況或會較為穩健，而中小型房企的資金或會較為緊張。
另外，2019年地方「兩會」陸續召開，當中大部分省份明確提及「穩地價、穩房價、穩預期」，估計保持「穩定」為今年樓市的政策方向，而今年內地將會着力實施「一城一策」及「完善住房保障體系」。目前上海正研究完善樓市調控「一城一策」的長效機制，並嚴控高房價及高地價，同時要減少財政收入對房地產的依賴。
深圳市住房及建設局更計劃於今年建設人才住房及保障性住房8萬套、供應3.4萬套，估計深圳將會繼續推動保障性住房發展，並會嚴控樓價上漲。因此，預期內地不同城市將會針對當地樓市發展而推出政策。
東興證券(香港)研究部總監 陳鳳珠(作者為註冊持牌人士，並沒有持有上述股票)
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