李宇嘉：10城被预警，楼市调控用了什么新手法？

中新经纬客户端5月24日电题：《李宇嘉：10城被预警，楼市调控用了什么新手法？》

作者李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员，中山大学银行研究中心研究员)

近期，部分城市地价、房价开始反弹。不像以往，调控大张旗鼓。此次，住建、国土、金融三部门携手出招，切中要害，但大面上非常平静。住建部长效机制“小试牛刀”，月度分析、季度评价、年度考核，各个城市尽在掌握。

4月19日以来，10个城市先后被预警提示。对这个调控新抓手，很多人“一脸懵”，但其逻辑是很清晰的。首先，“地价-房价”联动调控，先掐住地价，高地价是拉动房价的罪魁祸首。当下调控最大的问题，就是2016-2018年高价地入市。近期被预警提示的苏州、佛山，就是地价上涨快。显然，这会带动周边楼盘涨价，带动未来涨价预期。

调控新模式，地价-房价联动

目前，金融监管又开始拆解开发商拿地资金了，开发商想靠加杠杆提前融资拿地，很难行得通。另外，各地对地价溢价率、楼面价控制严格，竞配建、自持“常态化”，高价地明显减少，地价对房价的传导效用弱化。价格调控、一头一尾。除源头上的地价控制，后端房价也要控制。

近期，对10个城市的预警提示，有一条标准线。这条标准线是靠大数据系统，以支撑每个月的市场分析，对各个城市做诊断。月度有反弹的，对其发预警函，提示其“快速行动、快速出招”，将地价、房价上涨苗头消灭在萌芽阶段。

季度是阶段性考核，梳理上季度调控，部署下季度工作；年度是最终总考核，房价和地价涨幅超过10%就要被严厉问责了。如果月度、季度都有考核的话，年度房价也不会涨幅过高。

长效机制“落地”

今年以来，调控顶层设计发生质的飞跃，长效机制“落地”。官方表态中，有关长效机制，过去一直强调“建立和完善”，今年以来则是“稳妥实施”。3月18日，国务院副总理韩正在住建部调研，提出“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点”。

同时，韩正也提出，“做好实施过程中的评估和跟踪”。可见，长效机制的一部分已“落地”。这其中，大数据平台是基础，调控新模式是重要组成部分，其他则渐次推进。房价暴涨将是历史。

金融出“狠招”

楼市工具箱里，效力最强的当属房贷政策。有统计显示，房贷利率相对于基准利率的上下浮动程度(优惠程度)和房价变化的匹配度非常高。住建和国土部门可以调控地价和房价涨幅，但要控制预期的话，还得靠房贷政策。在楼市火苗窜起来之前，能抽掉釜底之薪的才是最佳的调控时间点。

三个重要部门中的金融也不能缺席。近期，针对地市、楼市升温，“降准资金”到底有没有流入楼市？由于前期去杠杆和对“影子银行”的监管，包括监管层在内的很多业内人士认为，资金并未违规进入楼市，土地市场回暖，这是商品房销售端转好的结果(比如“小阳春”)。

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但不管有没有违规进入楼市，“堵漏洞”永远在路上。先是拆解拿地资金，对首付贷、消费贷、信用卡透支、小微贷等可能进入个人按揭领域的，进行地毯式排查。再是悄无声息地上调二套房利率，深圳有银行甚至已暂停了房贷业务。

近日，南京多家银行接到紧急通知，首套房重回上浮15%，二套房利率也将随之上涨，或上浮最高20%。此前，南京部分银行最低利率已经达到了5%。这样一来，房贷利率上浮了15个百分点。

4月1日-5月20日50天时间里，各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张，有15家金融机构受到处罚，罚没金额合计1068.8万元。

摁住楼市不难

近期，央行发布一季度货币政策执行报告，关于楼市的内容非常多。特别需要关注的是，央行强调，“住房货币化显著增加全社会的货币需求，房地产在交易环节基本不创造GDP，却需要大量货币来支持”。这意味着，尽管货币环境稳健，但结构性去杠杆的重点就在地产。

根据央行数据，去年4月以来连续降准的效果开始显现。今年一季度，全社会贷款加权平均利率降低了0.22个百分点。但是，个人住房贷款平均利率上升0.26个百分点。可见，调控一直在进行中。只不过，稳字当头，在楼市有着超级体量的情况下，调控的手法应不断变化。需讲究策略和艺术，基调要掷地有声，落地时要润物细无声。不管如何，管住地价、管制资金，地方主体责任夯实了，调控就认真起来了。摁住楼市不难，关键看决心。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)

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李宇嘉

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