网易研究局NO.629
作者|刘明彦（国家金融与发展实验室特聘高级研究员、对外经贸大学研究员、中国民生银行高级金融分析师）
中国房地产受到的待遇变化，就像《大话西游》中的铁扇公主，一会被孙悟空称为“小甜甜”，一会被称为“牛夫人”。现在中国房地产就被称为“牛夫人”，正经历“史上最严厉”的政策调控。但一切都在变化之中。
就在中国购物狂欢节双11的当日，深圳政府发布了“豪宅税”征收新标准，即从11月11日起，容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下的房子为普遍住宅，满两年可免征增值税。而之前深圳各区的普通住宅的标准为以特定价格为上限，由于房价的上涨使大部分普通住宅豪宅化，刚需购房者的交易成本加大，而此次调整可一定程度上降低刚需购房者的购房成本，促进楼市正常的交易。
深圳豪宅征税标准调整的影响
降低刚需购房的交易成本，推动楼市正常交易。资料显示，此次深圳普通住宅总价上限取消之后，对于购买容积率在1.0以上，建筑面积在144平方米以下的房子的客户交易成本将有所下降，而144平方米以上的大户型客户将不受影响。此外，差价越高的原豪宅现普通住宅的税收节省越多。乐有家研究中心的资料显示，以90平米的房子为例，南山区一套假如原登记价为348万元，现过户价为705万元的住宅，合计可减少税费约20万元；龙华一套原登记价为212万元，现过户价为491万元的住宅，可合计减少税费约15万元。受此利好政策影响，深圳楼市成交量环比上升明显。深圳贝壳研究院的数据显示，11月11日-12日楼市成交量较之前两日上涨57%，价格上涨1.8%，市场反应相对理性。
由于深圳房贷政策不受豪宅标准调整影响，深圳楼市资金供给不会显著增加，房价将保持相对稳定。在中国，短期影响房价最大的因素不是税费，而是房贷首付比例和房贷政策的松紧。由于深圳目前仍实施严格的“认房认贷”的首套标准，即外地户口，在本地无房，在异地有一笔房贷记录，首付比例为50%；本地户口且有一套房产，购买第二套房产时，首付比例为70%。以上房贷政策与豪宅、普通住宅标准无关，不像北京、上海，豪宅比普通住宅需要支付更高的首付比例，因此，根据房价短期看金融的理论，此次豪宅征税标准的调整不意味着房地产调控政策的放松，但可以一定程度促进房地产市场交易的活跃程度。
坚持房住不炒定位，从房地产调控政策微调向建立市场化调控体系过度
经济下行压力加大的背景下，“史上最严厉”的房地产调控政策有微调的需要。数据显示，三季度经济增速已触及6%的下限，在此背景下，10月份工业增加值同比增长4.7%，环比下降1.1个百分点，城镇固定资产投资累计增速为5.2%，环比下降0.2个百分点，社会消费品零售总额同比增长7.2%，同比下降1.4个百分点，这表明依靠投资和消费的经济增长仍面临下行的压力。与此同时，前10个月全国房地产开发投资10.96万亿元，同比增长10.3%，商品房销售额为12.44万亿元，同比增长7.3%，销售增速低于投资增速，意味着全国房地产库存正在上升。由于房地产投资占固定资产投资约20%，房地产相关产业链占实体经济较大的比重，继续坚持严厉的房地产调控政策，未来房地产投资增速将会回落，将使经济增长面临更大的压力。因此，为实现“六稳”的政策目标，在坚持“房住不炒”定位的前提下，北京、上海等房价已经稳中有降的城市可考虑择机适当对房地产调控政策进行微调（比如北京和上海根据实际情况调整豪宅与普通住宅的标准，避免中小户型普通住宅被豪宅化），保护刚需正常交易，促进房地产市场健康发展，减轻经济下行的压力。
“发挥市场在资源配置中的基础性作用”，逐步建立市场化的房地产调控长效机制。党的十八大报告指出“发挥市场在资源配置中的基础性作用，建立完善的宏观调控体系”，表明中国发展社会主义市场经济的坚定决心。以北京、上海等城市为代表的一线城市房价2017年之前经历了巨大涨幅，高房价挤占过多社会资源不利于实体经济的发展，甚至会带来金融风险。正是出于防范系统性金融风险，调整经济结构，各级政府纷纷出台抑制房价上涨的调控措施，包括限购、限贷、限售和限价等手段，从实际效果看，实现了稳定房价的目标，可谓行之有效。但从长效机制建立的角度看，限购、限贷等非市场化措施长期实施不利于市场机制作用的发挥，也不利于社会主义市场经济制度的完善和宏观调控体系的建立，在当前经济下行压力加大的背景下有调整的客观需要。但如果简单放松房地产调控，极可能导致房价的反弹，使之前的调控成果付之东流，因此，需要深入、全面地研究，借鉴国际经验，以市场化手段增加炒房的持有环节成本，比如对家庭住房特定面积（与家庭人口数量挂钩）以上的部分按市值、按特定税率征收房产税（具体免征面积和税率由立法机关制定），使购房者对房地产市场形成稳定的预期，实现对房价的宏观调控，真正实现“房住不炒”的目标。
其实，在房地产调控一城一策的背景下，我们也不必对深圳豪宅纳税标准调整事件过度解读，这不意味着房地产调控政策的放松和转向，而市场化调控体系建立也许需要很长的路要走。
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