财经观察家|马光远：2020年楼市调控大概率放松 大量三四线城市会量价齐跌

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《顾后瞻前》系列评论

本期嘉宾：中央电视台财经频道评论员马光远

【核心观点】

1、如果从大周期讲，房地产过去二十年中最大的转折点在2019年到来。

2、2020年，大家一定会看到各个城市对房地产政策进行调整，调整的方向只有放松。

3、2020年，大量的三四线城市会量价齐跌。

4、2020年房价会有反弹，但仅仅只是反弹，不会出现像2015年开始的那种大涨。

【新闻背景】

2019年全年楼市政策保持了相对稳定，因城施策的精准调控在各地都有所体现，如佛山取消楼市限价政策、东莞调整二手房交易个税等，苏州部分区域限售、大连、洛阳等地出台限价政策。在因城施策的调控准则下，各地的调控精准度不断提升，各城调控的颗粒度也愈加精细化。同时，楼市调控政策指向性明确，全国降温城市不断增多，在商品房总体成交量依然上行的行业背景下，房价整体上涨态势得到有效控制。

如果用两个字来形容2019年的房地产市场，那就是“稳定”，土地市场稳定、房产价格稳定、未来预期稳定。2020年，调控会放松吗？

2019年，整个房地产调控的严厉程度，包括政策不断收紧，应该说超过大家的想象。在2018年年底的时候，在对2019年整个政策的预判中，就肯定有一个逐步放松的过程。从现在整个来看的话，总体的基调没有改变。

2019年到现在为止，全国出台房地产调控政策五百多次，2018年应该说已经非常严厉了，一年调控四百五十次，五百多次的调控是整个房地产调控历史上前所未有的。

在从政策本身的基调来看，七月份中央会议强调，不将房地产作为短期刺激经济的手段。到八月份，银监会不断出台相应的政策，对房地产企业融资进行收紧。到今天为止，整个房地产行业的融资环境没有出现很大的变化。

再从房价本身的表现去看的话，2019年如果从一个大周期的去讲，房地产过去20年来最大的转折点，在2019年已经到来。但是如果看房地产行业的总体的数据，应该说2019年比我们想象的要好很多。

比如说房地产投资全年维持在两位数以上，远远超过预估，这是超过行业本身感知度的一个非常高的数据。当然，大家也不要高估房地产投资的增速，之所以快，跟大量的房企拿地开工以后,后续必须跟上有很大的关系，所以到2020年这种状况不可能持续。

从整个融资状况来看，虽然融资政策收得非常紧，但是融资的增速还是不错的。房地产企业到位资金的增速维持在7%左右，正常情况下如果是跌破3%，这个融资的环境就会特别紧张。

土地市场，今年有很多地流拍，很多地方的地卖不出去。土地市场的分化也比较严重，三四线以下的城市土地流拍的状况比较严重。2019年整体来看土地市场主要还是集中在一些大的城市和热点城市。

从2019年去推断2020年整个房地产市场的状况，第一个是政策的基调。中央经济工作会议谈到房地产的时候，大家是非常关注的。谈到房地产其实谈了两块。第一是老旧小区的改造问题，也就是从存量市场去看，2020年老旧小区，各个城市的老旧小区的改造可能会是一个热点。第二就是整个房地产调控的基调，一方面是房住不炒的定位基本没有改变。另一方面是今年中央经济工作会议里面，特别强调要全面实施因城施策的调控政策。

全面实施因城施策，是承认各个城市房地产市场目前的表现是不一样的，有些热、有些冷、有些涨、有些跌，整个市场完全不一样，是不可能用同样的一个政策基调去进行调控的。在这种情况下，政策更加强调全面实施因城施策，符合房地产市场的一个基本状况。对有些热的市场继续加码，对于有些冷的市场，再继续进行加码的话，已经没有任何必要，所以全面实施。

怎么理解全面实施因城施策？事实上是把房地产调控的政策的主导权交给了地方，交给了各个城市的管理者，这意味着各个城市的管理者完全可以根据自身城市的状况，决定进行调控还是不调控，以什么样的政策来调控，松还是紧。

到2020年的时候，大家一定会看到各个城市对房地产政策进行调整，这个调整的方向是什么？很简单，调整的方向只有放松。统计了一下，至少有35个城市已经变相的通过各种各样的名义放松了调控。

但这种放松，第一不意味着又回到炒房的时代，鼓励大家炒房，这个基调在全国来讲不会改变。也就是说，在全面实施因城施策的过程中，前提是不能炒房。第二是各个城市从目前的状况来讲，房地产市场已经比较平稳了。

【新闻背景】

2019年全年，从土地购置面积的数据来看，上半年房地产开发企业土地购置面积8035万平方米,同比下降27.5%，同比量减达近三成。下半年土地购置面积的整体有所回升，但从全年来看总体成交同比下滑的趋势没有改变，1-11月同比下降14.2%。

从实际拿地情况来看，房企围绕重点城市群和核心都市圈的布局力度明显加强。大型品牌房企回归一二线的趋势较为明显。三四线及以下城市是土地流拍集中地。

2020年，一二三四线城市房价走向如何？购房者该出手买房了吗？

对2020年整个市场的判断差不多有这么几个：第一个是房地产总体投资的增速下滑是一个必然的态势。2019年全年虽然可以维持在两位数，但是2020年往下走，这个态势不可改变，所以明年整个房地产投资的增速能够维持在5%以上已经非常好。

第二个，整个市场从政策本身来讲，放松的概率非常大，而且放松符合什么？一是符合整个房地产市场目前的基本面，整个市场已经平稳了，已经平稳了，再加码政策，再进行调控，已经没有必要，没有必要，这是一个。二是有一个前提，2020年中国经济稳增长的任务非常重要。对房地产市场来讲，虽然房地产不属于中央定调的六个，但是房地产市场的稳定特别重要。

三是从市场本身的变化去讲。如果说再加码这些调控的话，对整个市场可能会产生向下的压力。也就是说，稳房价、稳地价、稳市场的预期可能会达不到，达不到不是说房价还要涨，而是可能会往下跌。如果说2020年中国房地产市场进行调整的话，经济总体要想稳住并不是很容易，所以政策本身，2020年放松的概率很大。

政策一旦放松以后，市场怎么走？

第一点就是中国房地产市场跟过去已经不一样了，这点大家一定要记住。现在很多人形成思维惯性，好像一旦放松调控，市场又会反弹、又会暴涨等等。告诉大家永远不会了，为什么永远不会了？因为市场到今天为止，各个方面都变了。中国经济高增长结束了，房地产由此也会转入一个正常的增长。

第二点，M2的高增长结束了，也就是说过去发行大量货币推动房价上涨结束了。第三点是人民币单边升值结束了，过去的大量的国际资本进入市场，这个结束了。第四点，中国的人口出生率的变化，2019年整个中国出生人口的总数应该会创下多年以来的一个新低。也就是说，新生的人口婴儿潮结束了。第五点是国际资本投资中国房地产的热情在下降。最后一个，就是老百姓其实经过上一轮的上涨以后，基本上钱差不多了。所以我们认为这六个原因决定，即使放松调控，大家也千万不要以为房价还会暴涨，暴涨基本结束了。

另外，我们强调市场会分化，这种分化本身体现在什么地方？在过去两年的时间，一线城市包括相应的一些热点城市，经过两年的调整以后，房价基本上已经调整到位。也就是说如果政策放松的话，房价有所反弹，反弹的城市在哪里？在于一线城市，包括一些部分的热点城市。2020年我们的判断，房价会有反弹，仅仅是反弹，不是像2015年开始的那种大的上涨的过程，这个过程不可能再出现。

从2019年整个市场的表现来看的话，二三线的确是房价相对比较稳定的区域。2020年，安全的区域是一线城市，包括部分二线城市。危险的区域在三四线城市，三四线城市房价上涨的所有动力基本结束了，这个市场的行情比一二线要晚一年多，但是结束的也晚一点。

到了2020年以后，三四线城市挖掘亮点基本不容易，大量的三四线城市在2020年的时候可能量价齐跌。当然五六线的整个格局没有变，小县城的格局没有变。也就是说五六线小县城的房价其实在过去几年已经达到了历史高点，这个高点很难突破，很难突破的一个主要原因在于房子太多。大量的小城市在未来整个城镇化的过程中，面临的最大的危险是人口流出，大量的房子留给谁？如果没有一个发展基础的话，基本上价格已经到了历史的顶点。所以2020年整体的房地产市场大起大落的概率不大。

对于普通老百姓来讲最忌讳的是什么？

第一是看到政策放松，又想象着像过去一样可以炒房了。房地产作为投资最好的时代结束了，投资房地产一定要算机会成本。有很多地方的房价，现在年涨幅连银行利息都涨不出来，这样的话，没必要投资房地产，也就是在2020年投资房地产的都不要考虑，即使房价反弹也不用去追高。

第二,对于买房自住的很多老百姓来讲，一线城市还有一些部分的二线城市等，大家不要等着房价大跌，大跌的概率几乎等于零。也就是说如果要买房子住的话，其实春节以后就可以考虑看。当然对于大量的三四线城市、五六线城市来讲，出手买房，如果说城市的房价比较低，那是可以考虑买房住，投资基本上不要考虑，2020年整体的市场温度应该比2019年还要低。

(来源：一股清泉文化传媒)