房市調控考驗大陸金融體系

大陸房市2020年原已進入下行週期，新冠肺炎疫情陰霾下，嚴格的防疫措施讓房市更形慘淡。國家統計局數據顯示，主要城市房價雖依然穩定，但多個2、3線城市卻出現「零成交」，現金收入斷絕情勢。大陸房企負債率多在8成上下，且面臨日漸增加的海外債清償壓力。面臨內外雙重迭加因素挑戰的大陸房市應如何調控，將是大陸金融體系定力與能力的考驗。

外部而言，美股創下史上最嚴重熔斷紀錄，全球股市震盪頻繁，金融市場價格大幅下降或致連鎖反應，引發抵押品的拋售與信用危機，美國2008年的次貸危機猶在眼前。大陸最高人民法院下屬信息網顯示，今年以來，已有近百家房企宣告破產，其中不少是2、3線城市中小業者。

內外壓力下帶來兩個問題，其一，宏觀經濟成長下行壓力增加、樓市承壓情況下，陸方是否會為樓市鬆綁，以刺激經濟？其二，如何看待疫情可能引發的房企美元債券危機，海外市場的不確定，是否會壓垮大陸房地產市場，進而引發全球第二大經濟體的系統性金融危機？

可以肯定的是，大陸從高速發展進入高質量發展，已破除地產拉動經濟高速成長的慣性思維，改革決心不會為短期利益而動搖。疫情發生以來，大陸金融監管部門頻繁發聲，重申「房住不炒」基本原則，印證官方定力。截至目前，大陸約60個城市先後發布政策，對房地產進行調控。一方面從供給端發力，為房企緩解現金流壓力，包括釋放流動性、減稅降費、延長土地款繳納週期等；另一方面則在需求端，例如浙商銀行降低無限購城市的首付比例至2成等，相關政策均嚴守底線，而個別地方政策越線者則遭迅速撤回。

一系列紓困措施下，大陸房企將從第2季逐漸好轉，但行業加速洗牌趨勢已底定。中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆去年底曾預估，未來10年，大陸9萬家房企或將淘汰8萬家。疫情之下，危與機並存。產品上持續改善、優化物業和配套；銷售模式上創新管道，加速在線經營的優質房企，將在市場化的優勝劣汰中倖存。從大陸整體經濟轉型升級而言，財政政策的積極精準發力，也要求對房地產行業的資源投放比重讓位於以5G為代表的「新基建」。3月22日，大陸國家監委通報，國家電網提出堅守電網主責主業，下決心退出傳統製造業和房地產業務，即是信號傳遞。

當然，房地產行業在大陸轉型升級過程中的地位轉變，並不意味其重要性下降。其一，疫情過後，經歷嚴格隔離期的大陸居民擁有自住房的意識或上升，推動樓市交易復甦，進而拉動經濟；其二，地方亦有加快土地出讓，緩解財政困難的剛需；其三，大陸城鎮化率剛過6成，距發達經濟體仍有2成空間。通過推動宅基地改革，釋放低效使用土地等亦存在空間。

大陸復工復產和正常的市場秩序現正逐步恢復。官方對房地產「救企不救市」的底氣，不僅來源於疫情轉好，更來自於近年來逐步出清金融風險的成效、充足的政策和人才儲備。

首先，大陸監管部門在防範化解金融風險上取得進展。數據顯示，大陸宏觀槓桿率保持基本穩定，金融風險從發散轉為收斂。近3年來，銀行業總共處置的不良資產達5.8兆元人民幣；影子銀行和交叉金融高風險的業務壓降了16兆元人民幣；在運營的網貸機構數量比3年前減少9成。

其次，疫情發生以來，大陸銀行保險業的風險抵禦能力和應對的資源非常充足。不良貸款損失的準備金率達到了181%，保險償付能力的充足率247%。通過定向降准、再貸款、再貼現等政策工具，大陸央行為包括房企在內的眾多受困企業進行了紓困。

再次，大陸從2019年起，已有16個省、直轄市配備了「金融副省長」，占整體省分數量的一半以上。其大多出身國有銀行副行長，第一要務便是防範、處置地方金融風險。金融專才的配備，能使大陸於疫情下更好平衡發展與風險。

儘管大陸房企面臨暫時性的美元債困境，但一方面，市場將引導房企優勝劣汰，轉型升級，另一方面，疫情褪去和宏觀政策的疏導都將最大限度協助企業度過危機。而從全球來看，國際市場震盪加劇，但尚不構成國際金融危機的基本特徵。整體觀之，大陸股、匯、債市的運行仍維持總體平穩，經受住了疫情考驗，市場預期也比較穩定。應對全球衰退和可能醞釀中的金融危機，大陸風險抵禦力也將為全球注入更多信心。