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1991年本人曾受邀前往中國大陸北京參加由國務院國家土地管理局(現國土資源部前身)所舉辦的土地政策學術研討會，會議期間，一位中國社會科學院的研究員對於我提出的國有土地應競價出讓的主張大表反對之意，並跟我辯論了一個晚上。可見在1990年代中國大陸的社會氛圍，認為土地是不能用競價的方式取得的，所以當年進入中國大陸的臺商，可以用很低的價錢取得大量的土地，現在回憶起來，相信很多中國大陸臺商仍然覺得不可思議。

隨著中國大陸經濟持續發展，對土地的需求有增無減，不過，中國大陸不但減少城鎮建設用地的供應量，而且大幅的提升土地使用權的成本，土地環境與過去比較，已發生巨大變化，在中國大陸投資的臺商必須審慎因應。

中國大陸城鎮建設用地的供應量逐年減少

根據中國大陸各城市每一年公佈的「國有建設用地供應計畫」，可發現主要城市「新增建設用地計畫(指標)」，也就是當年該城市的國有土地建設用地計畫供應量。2016年的資料顯示(表一)， 每一城市的國有建設用地的計畫供應量，較之往年都減少或持平，這是因為中國大陸各城市根據<十三五規劃綱要>實施節約、集約用地政策所致。

近幾年來，中國大陸主要城市的「國有建設用地供應計畫」都呈現逐漸下降的情況，其中以北京市在2016年的4,100公頃，相對於2011年縮減23%最為嚴重，未來中國大陸各級城市恐將持續落實執行節約集約用地政策，則國有建設用地供應量勢必持續減縮。

表一  中國大陸主要城市之國有建設用地計畫供應量統計表

單位：公頃

資料來源：引用田君美所著「當前中國大陸用地政策作法與發展趨勢」

臺商土地使用權成本正逐漸上升

依據中國大陸所頒佈的<土地管理法>第二條規定；「中國人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。」臺商在中國大陸無法取得廠房用地的所有權，僅能取得使用權。

表二的資料顯示，中國大陸國有建設用地出讓總面積及成交總價款在2013年達到高峰，分別為374,804公頃、43,745億元人民幣；近年來，土地出讓總面積和成交總價款繼續呈現下降之勢，不過，土地出讓單位價款卻持續呈現上漲，這種現象與土地供不應求問題息息相關。展望未來，中國大陸為了堅守耕地底線，新增建設用地的數量勢必嚴格管控，建設用地的稀少性將使未來土地出讓價格只會進一步提升。

表二  中國大陸國有建設用地出讓統計表

單位：公頃、萬元人民幣

在過去中國大陸第一年的土地及勞工曾經是臺商西進的最主要的誘因之一，但是隨著中國大陸經濟局勢的變化，尤其是一帶一路的倡議，今天的中國大陸已不再是世界工廠，而正朝著「具有中國特色的社會主義」目標邁進，土地不再是用來滿足財政的工具，而是國家重要的資源，所有的土地供應必須配合新時代中國政策及發展趨勢，而且中國大陸也體會到土地的稀少性，所以臺商必須用更高的代價才能取得土地，不再向以往可以圈地以後待價而估，必須政策上符合國家需要，使用上配合地方環境需求才能維持企業的永續發展，這是現代臺商在中國大陸必須與時俱進的生存之道。

（本文作者張義權現為台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、臺商張老師）