:::

第 183 期 (2014年11月份)

大陸不動產登記條例意見稿出臺或成反腐利器作者:張義權

大陸本應於20146月底前出臺的不動產登記條例,日前終於「浮出水面」。大陸國務院法制辦日前公佈《不動產登記暫行條例(徵求意見稿)》(以下簡稱《徵求意見稿》),向社會公開徵求意見。按照規定,大陸將建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺,納入統一管理,確保從國家到省市縣四級登記實時共享。此外,《徵求意見稿》還要求,確保公安、稅務、工商、審計等部門,要與登記實現信息互通共享,並保證權利人、相關利害關係人可依法查詢。

關於土地登記制度可以從下述六個角度切入來加以探討:

一、為什麼要統一不動產登記?

------部門尋租創收空間或打破

長期以來,大陸不動產登記信息分散在住建、農業、林業、國土等部門。不動產登記數據分散、「九頭治土」、行政成本高之聲不絕於耳。例如,要查閱某工廠是否已抵押,需到土地管理部門了解土地是否已抵押,到房管部門查閱房屋是否已抵押——現行不動產登記法律法規繁雜、條塊分割、權責不明,給當事人造成極大不便,也給不動產交易帶來安全隱患。

中國社科院法學研究所民法室主任孫憲忠表示,還有一些地方、部門私設程序,不僅增加當事人的負擔,而且存在尋租空間,利用程序來「創收」。不動產登記暫行條例將以法規形式打破這一格局。

二、城鄉不動產統一登記有何意義?

------集體土地流轉難或得解決

「不動產登記改革,大多數人狹義地理解為城市房地產問題,廣闊的農村地區通常被忽略。」中國社科院經濟研究所研究員汪利娜說。隨著明確城鄉不動產統一登記,城鄉土地物權將進入平權時代,農村建設用地及房產價值不高,集體土地流轉難等問題可能破題。

社科院農村發展研究所宏觀室主任黨國英表示,大陸城鄉間土地權屬不一樣,城市土地屬國有,農村土地屬集體所有,但集體所有又不像股份制可以通過股權明確為個人利益。建立城鄉統一的建設用地市場、改革完善宅基地管理制度,為城鎮化和戶籍制度改革掃清製度障礙,是製度的出發點。

三、不動產登記對樓市有無影響?

------對市場影響目前還未可知

北京房地產協會秘書長陳志表示,不動產登記是房地產製度建設中的長效機制,和房地產短期的調控是不一樣的。

陳志指出,調控是一個短期的行為,在市場過熱時,緊一緊,市場過冷時,鬆一松,目的是讓經濟的運行平穩,不大起大落。不動產登記是大陸經濟運行的基本的製度保障,與樓市調控不在一個範疇。

他還表示,不動產登記主觀上也並不是以調控樓市為目的的。作為製度建設,十八屆三中全會後,中央的一系列動作都是在推進制度建設、法制建設。不動產登記可能帶來的市場結果是什麼,目前還看不到。

四、什麼人算得上利害關係人?

------相關部門應明確具體操作

北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示,理論上最主要的利害關係人主要包括兩類:親屬關係,比如夫妻間、贍養撫養的父母子女間;債權關係。但是否所有的親屬都可以查?在什麼情況下可以允許查詢?債權關係是到什麼程度的債權可以查?這些問題還需要進一步明確,否則無法操作。

此外,樓建波解釋稱,有關權利人、利害關係人的說法,用的還是物權法的規定,而徵求意見稿相對進步的地方在於明確了查詢不得用於其他目的,不得向社會透露,這些規定比較好地處理了查詢和隱私保護的問題,這在現行物權法裡是沒有的。

五、不動產登記對反腐有無作用?

------旨在保交易安全無關反腐

孫憲忠認為,不動產統一登記主要是為不動產交易提供法律依據,也是基於市場經濟的需求,防範交易風險,保證交易的安全,和反腐敗沒有必然聯繫。他解釋,保護不動產登記制度與官員的財產申報是兩回事,官員應該採取怎樣的方式公佈自己的財產,是廉政立法方面的內容。

官員將自己的房子登記在其他人或者親屬名下也是法律允許的,不動產登記本身不可能發揮陽光法案、反腐的作用。另外,官員腐敗也可能反映在銀行資金、黃金等動產上,如果說是為了反腐,連其銀行賬戶等其他動產信息也都可以被調查,所以說不動產登記與反腐不是直接對應的關係。

六、不動產登記是為徵房產稅鋪路?

------是徵稅基礎但無直接關係

此前,有消息稱,不動產登記制度是房產稅開徵的一個前提條件。但昨天公佈的《徵求意見稿》中,並未出現與房產稅有關的內容。

孫憲忠也表示,不動產統一登記與房產稅的徵收沒有直接的關係。

孫憲忠進一步解釋,比如一個人有10套房屋,但是登記在不同人的名下,對其徵收高稅是不可能的,因為徵收的對像只能是登記簿上的登記人。

陳志則認為,不動產登記是房產稅徵收的基礎,因為如果要徵收房產稅,要弄清楚向誰徵收,怎麼徵收,誰家徵得多,誰家徵得少,所以首先是要摸清家底。(本文作者張義權現為中國資深土地估價師、文化大學助理教授、臺商張老師)
回頂端