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詢問者 鄭俊彥
問題類別 房地產業
問題內容 90年代以個人名義輾轉經香港註冊公司投資廈門,於廈門創立公司於今經營租賃業,而其擁有房產權證人屬香港註冊公司,於今構想註銷香港公司,另擬在台成立與香港名稱相符合之公司,請問成立之台灣公司仍能繼續擁有原房產否。若此行不通,請問有何法解。謝謝!
問題回覆 一、由於廈門之公司係由香港註冊之公司所投資,房地產權證亦屬香港公司所有。如欲由台灣成立之公司繼續擁有原房產,可先於台灣設立公司,並於香港公司註銷前,以台灣公司名義向香港公司購買房產,辦妥相關轉讓手續,台灣公司即可擁有原房產,再進行香港公司之註銷。惟外國公司在大陸辦理房產過戶手續,買賣雙方之境外身份證明文件(開業證明、董事長身份證明、委託書等)都需要辦理公認證手續,由於「不動產屬地管轄」的原則,須持上述公認證檔在當地辦理買賣合同公證及相關過戶手續。因此,應注意大陸房地產關於房地產移轉之相關規定,詳列如下: 1、「以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合下列條件: (一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,並取得土地使用權證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發,屬於房屋建設工程的,完成開發投資總額的百分之二十五以上,屬於成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的,還應當持有房屋所有權證書。」《城市房地產管理法》第39條; 2、「房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同,合同中應當載明土地使用權取得的方式。」《城市房地產管理法》第41條; 3、「房地產轉讓時,土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。」《城市房地產管理法》第42條; 4、「以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產後,其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。」《城市房地產管理法》第43條; 5、「以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產後,受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。」《城市房地產管理法》第44條; 6、「房地產權屬的取得、轉移、變更、終止,應到土地房產管理部門辦理登記手續,領取、換取或註銷房地產權證書。」《廈門市城鎮房屋管理條例》第8條; 7、「有下列情形之一的房屋不得轉讓: (一)無房地產權證書的(預購商品房不受此限);(二)房地產權屬有爭議的;(三)政府依法收回土地使用權的房屋的;(四)共有房屋未取得共有人同意的;(五)已進行資產抵押而未經抵押權人同意的;(六)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(七)法律、法規規定或合同約定不得轉讓的。」《廈門市城鎮房屋管理條例》第21條; 8、「房屋買賣合同應經公證機關依法公證。」《廈門市城鎮房屋管理條例》第26條第2項; 9、「房屋轉讓,按下列程式辦理過戶手續:(一)房屋轉讓當事人應自合同生效之日起60日內到土地房產管理部門申請辦理過戶手續,當事人居住香港、澳門、台灣或國外的,申請期為6個月;(二)土地房產管理部門應自接到申請之日起30日內作出受理或不受理申請的答覆;受理申請的予以公告,公告期為30日;不予受理的,應於決定不予受理之日起15日內書面通知當事人; (三)公告期滿無異議的,當事人繳清有關稅費,即可辦理轉移登記手續。」。
回覆者 台商張老師

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