■台商諮詢問題摘要

大陸房市熱絡，人民幣升值，擬赴大陸買套房，利用房價上漲及國際匯差賺取利潤，請問臺胞購屋的程序和大陸居民有何差別？須負擔哪些稅費？

■台商張老師諮詢解答

大陸房市熱絡，人民幣升值，擬赴大陸買套房，利用房價上漲及國際匯差賺取利潤，請問臺胞購屋的程序和大陸居民有何差別？須負擔哪些稅費？

2006 年 7 月，商務部等六部委下發了《關於規範房地?市場外資准入和管理的意見》，對華僑、港澳臺同胞及外籍人士購房有一些限制。意見中規定：在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房；港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房；境外機構和個人購買自用、自住商品房必須採取實名制。

不過， 2007 年 12 月開始實施的“新限外令”，主要是針對外商投資，並不影響外籍人士購買自住房。

購房流程　先審批再買房

從目前的交易程式來看，華僑、港澳臺及外籍人士與北京市民購買二手房的流程基本類似，只不過增加買方到涉外審批辦公室進行審批的手續，審批通過後才可購房。

#具體流程如下：

1 、買賣雙方與經紀公司簽署買賣合同； 2 、買方到涉外審批辦公室進行審批； 3 、買賣雙方提交過戶相關資料； 4 、買賣雙方辦理房屋?權過戶手續； 5 、領取房屋?權證。

#提交資料　資料準確決定速度：審批時需準備的資料有：

1、身份證明，臺灣同胞需提供臺胞證或旅行證或經確認的身份證明； 2 、當地涉外專案國家安全審查批准文件； 3 、需要進行譯名公證； 4 、提交證件中有外文的，應同時提交經公證的中文譯本； 5 、當地公安局出入境管理處出具的《境外個人在境內居留狀況證明》。

#如果需要貸款，還應提供如下資料：

1 、貸款人的收入證明及營業執照 ( 蓋章 / 需有當年年檢頁 ) 、學歷證明及資信證明 ( 針對貸款額度比較大的 ) ； 2 、合法有效首付憑證。

另外，收入證明若不是當地的證明還需要提供包括真實性公證、當地的擔保人等資料，如果是外文的證明，還需進行中文翻譯。

交易稅費　與普通購房者一樣

外籍人士買二手房需要繳納的稅目和稅率與內地市民完全相同，稅率是根據欲購買的房屋狀況而定。

下面舉一個例子來說明二手商品房在出售過程中買賣雙方需交納的稅費。

幾年前， 李 先生在望京地區購置一套商品房，建築面積? 142 平方米 ，購買時價格? 6000 元／平方米，總價? 85.2 萬元。現 2005 年 10 月 李 先生打算將該套房屋以 7000 元／平方米的價格出售出去，總價? 99.4 萬元。

對於賣 方李 先生來說，需交納的稅費如下：

(1) 印花稅

成交價的萬分之五，即印花稅? 994000×0.05% ＝ 497 元

(2) 營業稅 ( 稅率? 5.5% ，其中包含城建維護費和教育附加費 )

假如 1 ： 李 先生房屋持有時間在 2 年以內，需全額徵收營業稅即? 994000×5.5% ＝ 54670 元。

假如 2 ： 李 先生房屋持有時間在 2 年以上，如果是普通住房則營業稅免交，若?非普通住房則按差額徵收營業稅。而上例中 李 先生的房屋建築面積? 142 平方米 ，按照普通住宅與非普通住宅的判斷標準可知該套房屋?非普通住宅，需要按差額徵收營業稅，即應交納營業稅? (994000-852000)×5.5% ＝ 7810 元。

對於買方來說，購買該套二手商品房需交納的稅費如下：

(1) 印花稅

成交價的萬分之五，即印花稅? 994000×0.05% ＝ 497 元

(2) 契稅

契稅的收繳基準利率是按照普通住宅和非普通住宅來區分的，普通住宅按成交價的 1.5% 徵收，非普通住宅按成交價的 3% 徵收。而對於本例中買方要購買的房屋面積? 142 平方米 ，已超過 140 平方米 ，屬於非普通住宅，因此契稅的徵收按成交價的 3% 徵收，即? 994000×3% ＝ 29820 元

綜上，對於買方來說應支付的稅費? 30317 元。