本人欲前往大陸投資設廠，當地政府官員告以可提供劃撥土地興建廠房，地價較便宜，是否可行？

■台商張老師諮詢解答

一、關於建設用地使用權的取得，大陸《物權法》第 137 條第 1 款規定：「設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。」因此，建設用地使用權的取得，一般是以出讓或劃撥方式為之。所謂出讓，是指國家以土地所有者的身分，授權市、縣人民政府土地管理部門，將建設用地使用權在一定年限內讓與建設用地使用人，並由建設用地使用人向國家支付出讓金的行為，一般是以簽訂國有土地使用權出讓合同之方式為之 ( 大陸《物權法》第 141 條、《城市房地產管理法》第 7 條、第 14 條及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第 8 條參照 ) 。此外，《城市房地產管理法》第 12 條規定：「土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅遊、娛樂、和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；沒有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取雙方協議的方式。」但是，《物權法》第 137 條第 2 款規定：「工業、商業、旅遊、娛樂和商品住房等經營性用地，以及同一土地有兩個意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓」，內容雖略有不同，惟兩者目的均在維持土地交易的公平性，避免私下協議出讓的流弊。

二、所謂劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為，即土地使用者通過出讓以外的方式，依法無償取得的建設用地使用權（《城市房地產管理法》第 22 條、《城填國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第 43 條、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第 2 條參照）。惟應注意的是，依《土地管理法》第 54 條和《城市房地產管理法》第 23 條規定，劃撥方式只適用於特定範圍的土地使用，如國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。一般人從事居住或經營性活動，是無法通過劃撥方式取得建設用地使用權。

三、由於劃撥土地只能使用，不能出租收益，也不能轉讓或抵押等處分，而且，依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第 47 條第 2 款規定：「對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回」，因此，當地政府官員所講的，與上述法律、行政法規規定不符，是不可行的，否則，有可能隨時被當地政府收回土地，且無補償，而且地上的廠房也會一併被無償收回，值得台商格外注意。

（本文作者姜志俊現為翰笙法律事務所主持律師、台商 張 老師）