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發行期數：第 51 期
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防堵金融灰犀牛 兩岸政府出招遏制房地產炒作
來源：海峽交流基金會
文／巫雪花 在華人社會裡，不管時代的浪潮怎麼沖刷，都沖不掉「有土斯有財」的觀念，進而導致華人地區的房價節節高升。年輕世代因買不起房成為「無殼蝸牛」，成為跨越海峽的兩岸共同課題，但由於兩岸政治體制不同，打房的手段也各有差異。 大陸「土地財政」造成高房價 中國大陸與臺灣最大的不同，在於「土地一律國有」，民眾付費購買的不是土地，而是一定年限的「土地使用權」，讓土地成為大陸地方政府的主要收入來源，這種模式被稱為「土地財政」，地方政府得以透過操控土地供需獲取大量稅費。 隨著城市擴張，地方政府的「土地財政」制度也導致中國大陸房地產價格飆漲，甚至因為過度徵收農地，引發農民抗爭等社會爭議。雖然中國大陸地方政府特有的「土地財政」是造成高房價的元凶之一，但這種成功也讓基礎建設得以快速完成。 犧牲了未來世代的買房夢，意味著人口外流及消費不振，甚至還會導致投資成本過高等長期不利因素，加劇貧富差距。以北京為例，由於北京高昂房價令不少「北漂」青年卻步，選擇到周邊城市燕郊居住的北漂青年多達30萬人左右，付出的代價是每天得耗時4個鐘頭在通勤上。 官方在2016年起開始針對房地產過熱制定政策，並在該年底的中央經濟工作會議首度提出「房子是用來住的，不是用來炒的」，並在之後陸續推出配套政策，2019年中國銀行保險監督管理委員會約談部分房產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，要求這些公司落實「房住不炒」的議題。 祭「房住不炒」策略抑房價 官方連續幾年祭出「房住不炒」策略後，中國大陸房市似乎開始有跌的跡象。中國社會科學院在2020年12月1日發布的「中國住房大資料分析報告（2020）—城市房價預警與房企品牌價值測度」顯示，去年房地產市場，似乎已告別「只漲不跌」的時代。 中國大陸從2019年10月份到2020年10月份，有9個城市房價年度跌幅在5%以上，最高年度跌幅為9％。房價下跌的原因，報告認為除了新型冠狀肺炎（COVID-19）影響外，2017年上半年前就已經有部分城市因為地產調控加碼引發下跌。 臺灣高房價，成為年輕族群「心中的痛」，政府實施打房政策多年，2008年全球金融風暴後，全球進入低利率時代，大量海外資金導致特定地區房價飆漲，然而政府祭出限制房貸槓桿成數，逐步推行囤屋稅等方式，逐漸壓下消費者購置住宅的貸款等導致高房價的行為，讓房市轉趨溫和。 根據《好房網》針對首購族撰寫的文章指出，當前政策是對自然人第3戶以上限貸6成，對口袋不深的購屋族影響不小，甚至也會衝擊到中小建商，讓他們因現金週轉率不足而退出市場。但這樣的情況卻對大建商影響甚微，甚至大建商還願意投入更多資金，形成大者恆大的情況。 臺灣抑房價多管齊下 臺灣部分中小建商可能遭遇金流週轉不靈，或是國際經濟情勢變化，一旦沒有充裕的資本支撐，就容易讓購屋自用的客群暴露在風險中，尤其是高風險的預售屋，一旦資金不充裕的中小型建商受央行打房限縮土建融資政策影響，導致營建成本增加情況下，如果遇到無良建商留下爛尾樓跑路，受害的恐怕還是辛苦攢頭期款買房的購屋族群。 綜觀臺灣的房價走勢，據《財訊》報導，2014年房價來到最高點後，政府開始打房政策，包含啟動囤房稅、研擬房地合一稅等，讓房價開始鬆動，一路下修到2018年起，全臺房價又開始陸續止跌，直到2019年美中貿易戰資金流轉移，2020年政府防疫有成，資金再度回流，也讓房價來到新高點。 面對這波居高不下的房價，市場有風聲認為政府可能會祭出「私法人購屋管制」，然而內政部次長花敬群先前受訪時就提到一旦房價持續上漲、炒作現象持續，及私法人不必要住宅數量累積、囤房問嚴重，就是適合推動的時機。 花敬群在接受《財訊》雜誌訪問時也強調，紅單歪風不應存在，提到將「民法」邏輯上的私契放在房市上炒作，「這就叫亂象」。他指出，因為自住需要而緩漲的房價是正常現象，政府不會干預，但會優先處理「炒作」，因此政府不會採取囤房稅般「通殺」的概念，會具體找出亂源加以管制，例如先前政府就採取選擇性的信用管制，即指買到第幾戶就限貸，屬於通案方式處理，這是可以採取個案檢討方向前進。 兩岸政府出奇招打房 落實居住正義 綜觀兩岸打房策略，為了防止金融灰犀牛，兩岸政府都出奇招，然而政體差異，連帶讓兩岸政府在祭出打擊手段時有不同考量，相較於臺灣政府在抑制房價與尊重自由市場間尋求平衡點，中國大陸政府就採取監管措施。例如面對同樣的預售屋問題，對岸當局祭出預售屋監管，意味著對高周轉、高槓桿的房企變相打房。 據陸媒《第一財經》報導，中原地產首席分析師張大偉曾指出，大新規強調「預售款監管額度與開發企業信用等級掛鉤」，這意味直接點名信用較差、未正常履約的房地產開發企業，將按較高額度予以監管。以「昆明監管新規」為例，若建商一年內有一次不良行為就將監管資金從25%調高為30%，後續的地產開發也因信用減分，將波及土地競拍、建案審批。從上述例子來看，中國大陸政府面對市場仍然採取高度監管的方式進行。但干預自由市場，是否會帶來後續問題、兩岸打房政策是否能達到穩定房市，落實居住正義，還有待觀察。《原始全文》
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