 |
|
發行期數：第 299 期
:::
 |
台商大陸房產稅查稅重點
來源：經濟日報網
文／劉華平（上海富拉凱會計師事務所 中國註冊會計師） 大陸稅務局根據金稅三期預警提示，常直接要求台商自查或進行稅務稽查，一般來說，只要出現風險預警，十之八九都存在未繳或少繳稅款情形，特別是房產稅、印花稅、土地使用稅等台商不是很重視的的小稅種。 台商未按規定申報房產稅，會有補繳稅款、加收滯納金和罰款的稅務風險，由於房產稅是以房屋作為徵稅對象，按房產原值或租金收入徵稅，徵稅範圍只限於城市、縣城等地，並不包括農村，如果是按房產原值徵稅，則以房產原值一次減除10％至30％後的餘值，作為計稅依據，又稱為從價計徵，稅率為1.2％，但若房產屬於出租的情形，那就是改以房產租金收入作為計稅依據，又稱為從租計徵，稅率上升十倍為12％。 實務中，台商在大陸被稅務局稽查房產稅的重點如下： 1、房屋租金收入是否如實申報房產稅？ 如果台商將應 「從租計徵」的應稅房產，改為「從價計徵」申報或未全額申報，以為稅務系統中已顯示房產稅已申報就沒有風險，這是不正確的誤解，因為稅控系統會比對公司開具房屋租金發票金額，與同期申報房產稅（從租）計稅依據及其金額，就會顯示是否存在少繳房產稅。 2、土地價值是否計入房產原值？ 對按照房產原值計稅的房產，財稅〔2010〕121號文規定，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權所支付的價款、開發土地發生的成本費用等。常見台商將土地價值單獨計入無形資產，申報房產稅時，就直接依帳列固定資產的房屋原值作為計稅依據，如此一來就漏掉了土地價值也併入房產原值繳納房產稅。 3、附屬設備和配套設施是否計入房產原值？ 為維持和增加房屋使用功能，或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、採暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，依國稅發〔2005〕173號文規定，無論會計核算是否單獨記帳，都應計入房產原值繳納房產稅。實務中，根據《企業會計準則》，台商會將具有不同使用壽命的中央空調、電力設備、採暖設備等單獨入帳，但在申報房產稅時未將該部分金額計入房產原值。 4、地下建築物是否按規定申報？ 與地上房屋相連的地下建築，如地下室、地下停車場、商場的地下部分等，按財稅〔2005〕181號文規定，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，並按照地上房屋建築有關規定計徵房產稅，若是出租地下建築，那須按從租計徵原則，台商常誤認地下停車場不屬於房屋，無需繳納房產稅。 5、新建房屋是否按規定申報？ 台商委託施工企業新建房屋，按國稅發〔2003〕89號文規定，從辦理驗收手續之次月起計繳房產稅，在辦理驗收手續前已使用或出租、出借，則應按規定計徵房產稅，但實務中，台商對已辦理竣工驗收或交付使用的新建房屋，常常長期掛在建工程，不結轉固定資產已達到不申報房產稅的目的。 6、免租期是否按規定申報？ 對於出租房產的情況，如果租賃雙方簽訂的租賃合同，有約定免收租金期限，依財稅〔2010〕121號文規定，可免收租金期間由產權所有人按照房產原值計繳的房產稅，實務中，企業認為房產已出租就應從租計徵，而免租期租金為零所以無需繳稅，這種錯誤的觀念會導致少繳房產稅。
敬邀參加111年03月份台商張老師「中、南部」現場預約駐診諮詢服務，
敬請事先報名才能保留座位，歡迎踴躍參加
＊台商張老師季刊自103年起轉為「月刊」發行囉！有需要的朋友可填寫索閱登記表喔！ 詳情請至以下網址：https://www.chinabiz.org.tw/Ads/ShowC?id=34.
|
行政院大陸委員會經濟處 台商服務窗口專線：02-23975955 (上班時間：平日9:00~18:00)