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發行期數：第 582 期
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兩岸社區住戶法制重要權利義務之比較
來源：海峽交流基金會
文／林清汶（世新大學法律系兼任副教授、臺商張老師） 臺灣《公寓大廈管理條例》（下稱臺灣公寓條例）於 1995 年制定施行，先於中國大陸2003 年《物業管理條例》生效；近年來兩岸都會化不斷發展革新進步，大樓絡繹不斷如雨後春筍在平地興起，人口不斷向城市雲集，讓成百上千人口聚合一處，物業管理運作乃逐漸趨於法制化，由居住衍生各種相鄰法制課題日趨重要；本文特將兩岸公寓大廈住戶重要權利義務作分析比較如下 : 一、臺灣得對住戶欠繳管理費強制遷離與出讓中國大陸則無規定 臺灣對於住戶有特殊情事者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；而住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之（臺灣公寓條例第 22 條）。對於應分擔費用有欠繳情事時，管理委員會得予以催告、訴請法院、強制住戶遷離或強制區分所有權人出讓。中國大陸業主應當根據物業服務合同之約定，交納物業服務費用；業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用者，從其約定；業主應負連帶交納責任（中國大陸物業條例第41 條）。臺灣對於住戶欠繳管理費無論是使用人或管理人，設有強制遷離或強制出讓制；惟管理費如住戶未繳，於積欠管理費得列入第一順位抵押權與第一順位抵押權人按債權比例分配，請權時效為 5 年（臺灣《民法》第 126 條）。 大陸規定使用人與業主應負連帶交納責任，但使用人如未繳物業服務企業請求業主支付物業費；對於本項債權時效請求權亦較臺灣為短，向法院提訟請求保護時效原則上僅為 3 年（大陸《民法典》第 188 條 1 項）。據此，臺灣對於管理費之請求權時效、對住戶強制遷離與出讓，並得與第一順位抵押權共同列為優先債權，保障似較為周全。 二、臺灣對於危險住戶之保費有特別規範中國大陸則無規定 臺灣對於住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業，或存放有爆炸性或易燃性物品者，應投保公共意外責任保險；其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任；上述投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保，並由該住戶負擔差額（臺灣公寓條例第 17 條）。本項臺灣屬於強制性規定；而中國大陸對此並無特別規定。 三、臺灣經區分所有權人會議得決定公寓大廈之重建中國大陸則無規定 臺灣公寓大廈之重建，原則上應經全體區分所有權人等之同意；但如配合都市更新計畫而實施重建者；嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者；或因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者，得以除外；而中國大陸物業條例對此並無此規定。 四、臺灣規約對於再取得產權者有繼受之效力中國大陸則無規定 臺灣規定區分所有權之繼受人應繼受遵守原區分所有權人，「規約」所定之一切權利義務事項；並得請求閱覽或影印公寓大廈相關等文件。而中國大陸物業條例第 17 條 3 款僅規定：「管理規約對全體業主具有約束力。」中國大陸規約對於繼受人之權利義務事項，並無特別規範。 敬邀參加112年05月份台商張老師「中、南部」現場預約駐診諮詢服務， 敬請事先報名才能保留座位，歡迎踴躍參加 ＊台商張老師季刊自103年起轉為「月刊」發行囉！有需要的朋友可填寫索閱登記表喔！
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