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解析都市更新流程及審議制度

來源：工商時報網

文／林光彥（德勤商務法律事務所合夥律師）

　　據內政部統計，2024年第一季台灣住宅平均屋齡為32年，而近來頻繁的地震，更是讓建築物的安全議題重新回到大眾視野。同時，政府也在積極的推動都市更新政策，期望透過老舊房屋的改建，提升居住品質及保障居住安全。

　　都市更新程序的辦理對於人民權利義務的影響甚鉅，為確保土地所有權人及相關利害關係人的聲音能夠在都市更新過程中充分表達，立法者不僅為都市更新事件訂定「劃定更新地區／元」、「擬訂事業概要」、「擬訂都市更新事業計畫」及「擬訂權利變換計畫」等程序外，亦對於所有權人同意門檻、公開展覽、公聽會及聽證等供人民表達意見的程序有所要求。

　　倘都市更新事業的實施者未依法辦理時，除須受到主管機關的監督及審議，利害關係人亦有權提起相關爭訟，藉此維護自身權利。立法者透過給予人民充分的程序保障，使政府於都市更新的推動上能夠盡量減少訟爭，避免冗長的訴訟程序對於都市更新進度造成延宕。

　　再者，為能夠兼顧居住品質的提升及環境承載力，建築法規對於建築物建蔽率及容積率的管制，日趨嚴格。人民常因擔心重建後所得分配的建物面積大幅下降而不願參與都市更新，此亦形成政府推動都市更新時，所面臨的一大障礙。

　　對此，政府為同時達成容積管制目的及推動都市更新，遂透過綠建築、智慧建築、提供或協助設置公共設施、處理違章建築等不同項目，使都市更新事業得於符合條件的情況下取得容積獎勵，增加人民所得分配的建物面積，並透過減免土地增值稅、房屋稅、契稅及地價稅的方式，藉此提升人民參與都市更新的意願。

　　此外，在都市更新審議程序中，都市更新及爭議處理審議會於不同都市更新階段，考量的重點均有所不同。舉例而言，於都市更新事業計畫擬訂階段，審議會較為著重建築計畫的內容是否合法及合理可行、是否符合公益考量，財務計畫的項目及金額是否確實具有合理性及必要性；然於權利變換計畫階段，審議會則多就權利分配及估價是否合理詳加審酌。

　　而民眾若有意於審議會中表示意見，因每個人的時間僅有三分鐘，所以要如何在三分鐘時間內完整表達自己的立場，完善的事先準備及情緒性發言的控制即為重要的課題，有必要時，建議可以儘早尋求專業人士的協助，以維護自身權益。

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