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台商大陸個人房產贈與、繼承差異分析

來源：經濟日報網

文／夏嵐（富拉凱投資銀行中國註冊會計師）

　　台商將大陸個人房產贈與或繼承涉及稅務或辦理手續都不一樣。台商要將在大陸的房產進行傳承，不外乎買賣、贈與、繼承三種方式，買賣比較簡單，雙方直接簽署買賣合約即可，贈與或繼承則差異較大。

　　假設父親為台商，將持有多年的上海住房轉給兒子，贈與和繼承存在以下差異：

一、稅務成本

1、增值稅

　　直系親屬間的贈與和繼承，均為無償轉讓行為，不涉及增值稅。

2、契稅

　　贈與住房時，若評估金額為500萬元，則兒子需按全額3％稅率繳納契稅15萬元，無任何減免；而繼承則無需繳納契稅，很明顯贈與的契稅高於繼承。

3、個人所得稅

　　贈與和繼承，雙方均無需繳納個人所得稅，但要注意的是，由於目前上海房產限購，如果兒子沒有購房資格，則無法辦理贈與手續，而繼承則不受限制。

4、再次出售

　　若兒子未來出售房產時，增值稅滿二年則免稅；個人所得稅遵循「滿五唯一」原則，也就是房屋取得滿五年，且是家庭唯一住房的條件下免稅。購房時間按照接受贈與或繼承行為前的購房時間確定。如不滿足「滿五唯一」條件，則個人所得稅需按（出售價-贈與或繼承前的購房原價）×20％進行徵收，且贈與和繼承的房產在計算個人所得稅時，不能選擇按照售價的1％核定徵收。

　　如果前次以買賣房產方式轉移，則再次出售的個人所得稅，可以選擇核定徵收或差額徵收。

二、辦事流程區別

1、贈與

（1）產權證中所有人員和受贈人均須到場，準備各自的身份證明文件和產權證，不能到場則需提供公證後的委託書。

（2）贈與人與受贈人關係證明：台灣居民提供戶籍謄本原件即可

（3）簽署房產交易中心提供的《贈與書》和《受贈書》

（4）根據房產中心出具的房屋評估價繳納契稅

（5）領取新的房產證

2、繼承

　　如果父親生前已立好遺囑則依據遺囑執行，否則須按照大陸繼承法的規定順位進行遺產分配：大陸的第一繼承順位為配偶、子女及父母；第二順位則為兄弟姐妹、祖父母及外祖父母。

辦理繼承的流程如下：

（1）向台灣公證機構證明親屬關係：需向台灣法院或民間公證機構等公證機關提供相關資料，以證明繼承人與被繼承人之間的親屬關係；房屋如協商由某一法定繼承人繼承時，其他繼承人應針對放棄繼承的聲明同時在台灣公證機關進行公證。

（2）如繼承人本人無法前來辦理而委託其他人代辦時，還應同時對此委託關係進行公證。

（3）進行認證：上述公證文件均需取得大陸海協會認證。

（4）向上海的公證機關申請辦理《繼承權證明書》：繼承人在收到上述經大陸海協會認證的台灣公證書後，還應持本人身份證明、被繼承人的死亡證明、房產證、委託書等文件，到上海的公證機關申請辦理繼承公證並取得《繼承權證明書》。

（5）繼承人持被繼承人死亡證明、繼承人的身份證明、被繼承人戶籍註銷證明、《繼承權證明書》、房產證等到房產所在地交易中心辦理房產繼承過戶手續。

　　結論是，辦理贈與需全額繳納契稅，支付稅款較高；而辦理房產繼承，雖可以免稅，但程序上比較繁瑣。

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