第 279 期 (2022年11月份)
購買中國大陸預售商品房應留意之法制事項作者：林清汶
近幾年來，部分臺商在中國大陸購買商品房均嚐到甜頭，獲取利潤後不免津津樂道。然而，卻不免疏於對中國大陸商品房制度之瞭解，或因大部分國有企業下財務健全，未踢到鐵板，從而對於購買預售商品房之法制欠缺認識。
事實上，中國大陸預購商品房買賣時，通常由開發商提供「土地使用權」及「正在建造的建築物」由預購人即買受人簽訂「預售合同」成立；通常係由買方以自備款支付部分款項（約2-4成），其餘6-8成可以由銀行提供貸款；2010年前後兩岸關係融洽時，中國大陸亦允臺胞購買預售商品房，並可取得八成高額銀行貸款。
然而應注意者，乃開發商與預購人於合同成立時，銀行貸款直接由預購人承擔債務並繳納銀行利息；易言之，開發商於預售房出售時即可取得大部分之款項，此與臺灣大大不同之處。可以如此，乃其法律規定對於「正在建造的建築物」及「土地使用權」都可以構成抵押權之標的；如《中華人民共和國民法典》第397條:「以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。」；及第402條、第395條等，均有規定抵押物可包括「正在建造的建築物」。而中國大陸《民法典》對於「合同」訂有專編，對於《合同法》至為重視，如第465條「依法成立的合同，受法律保護。」；第509條1款:「當事人應當按照約定全面履行自己的義務。」；第215條「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；『未辦理物權登記的，不影響合同效力』。」再者，中國大陸《城市房地産抵押管理辦法》第36條規定：「抵押權人有權按照抵押『合同』的規定監督、檢查管理情況。」顯然，合同抵押權可包括「成品房」和「在建工程之建築物」，均可抵押。
因此，開發商與預購人或預購人與銀行間，商品房之買賣或抵押行為，依法可自合同成立時生效；且對「正在建造的建築物」，縱未完成建築物之所有權登記者，仍然不影響合同效力。因此預購人在商品房未建築完成前，即與銀行成立抵押之債權與債務關係，並提供該正在建造的建築物向地方房地產登記中心辦理登記。然而，當商品屋上有瑕疵或無法履行交屋之情形，預購人（買方）僅得對開發商（賣方）依合同請求權利，但卻無法迴避銀行即抵押權人已成立之債務履行。據此，對於預購人得提前承擔債務，開發商卻可以坐享優勢提前取得抵押權之價金，卻陷預購人於相對不利地位，殊為可議。此乃歸咎於中國大陸《民法典》規定對於「正在建造的建築物」得以辦理抵押權登記所致。因此，乃再在彰顯開發商在商品房交易合同上之優勢，而卻陷預購人可能相對不利。
臺灣預售屋須自建築物完成所有必要設施，如水、電證明及建造結構等，取得使用執照完成建築物總登記後，始可辦理抵押權登記；大部分建商並提供履約保證，及定型化契約預審制，將買方即預購人所支付款項存入銀行，待雙方完成交屋手續後結算無異議後，再取得結案尾款。鑒此，臺灣在預售屋法制相較中國大陸商品屋制，較為妥適、合理、安全，可落實保障消費者權益，減少交易紛爭。
（本文作者林清汶現為世新大學法律系兼任副教授、臺商張老師）
