第 58 期 (2003年2月份)
大陸法院裁判要旨選輯作者：姜志俊
● 國土局出讓的土地存在瑕疵時應負違約責任：最高人民法院2002年6月20日[2002]民一終字第15號民事判決
上海市虹城房地產有限公司（以下簡稱虹城公司）依據與上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱上海房地局）簽訂的《Ａ地塊出讓合同》及《Ｂ地塊出讓合同》的約定，繳納的土地出讓金已經列入國家財政預算，用於城市建設和土地開發，上海房地局依約交付了出讓的Ａ、Ｂ地塊，且虹城公司對一審法院判決駁回其解除土地出讓合同的主張及以延長虹城公司受讓的Ａ、Ｂ地塊土地使用權年限作為虹城公司使用土地年限減少的損失之判決沒有提出上訴，因此，虹城公司上訴主張上海房地局賠償其土地出讓金及利息，依據不足，本院不予支持。一審法院根據上海房地局在履行雙方簽訂的《Ａ地塊出讓合同》及《Ｂ地塊出讓合同》中，沒有將虹城公司受讓的土地存在民防工程的現狀告知虹城公司的違約事實，判決由上海房地局賠償虹城公司受讓取得的Ａ、Ｂ地塊使用權年限，即從2002年1月1日起算持續50年，上海房地局已經承擔了相應的違約責任，虹城公司沒有舉證證明其他實際經濟損失存在的事實，本院不予認定。
● 在劃撥土地上興建病房樓的行為不屬於商品房的開發建設，其聯建協議為有效合同：最高人民法院2002年8月16日[2002]民一終字第23號民事判決
內蒙古天富房地產股份有限公司（以下簡稱天富公司）與內蒙古達康醫療保健用品總公司（以下簡稱達康總公司）簽訂的聯建協議，約定將內蒙古自治區醫院（以下簡稱內蒙醫院）劃撥取得土地用於建設病房樓，雖然沒有辦理土地使用權出讓轉讓的法律手續，但雙方興建的病房樓實際用於公益事業單位內蒙醫院保健分院的醫療服務，該病房樓是由內蒙醫院和達康總公司申請建設批准手續興建的，故達康總公司經內蒙醫院同意在其院內劃撥土地上建設保健分院病房樓的行為不屬於商品房的開發建設，而是聯營保健分院的手段，劃撥土地並未進入市場，天富公司對病房樓的投資實際上已經轉化為對聯營保健分院的出資，因此，雙方當事人簽訂的聯建協議、補充協議沒有違反法律和行政法規的強制性規定，應為有效合同。
● 在國有劃撥土地上興建房屋出租，應將租金中所含土地收益上繳國家，其出租合同有效：最高人民法院2001年8月21日[2000]民終字第115號民事判決
新疆維吾爾自治局建築木材加工總廠（以下簡稱木材總廠）與中國民主同盟新疆烏魯木齊現代文化交流站（嗣更名為中國民主同盟新疆實業發展公司，以下簡稱實業公司）簽訂的《營業大樓租賃合同書》是雙方當事人真實自願的意思表示。出租房屋所占用的土地性質為國有劃撥用地，《城市房地產管理法》第55條規定，房屋所有人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。由於房屋租賃合同成立、生效後，出租人才可能收取租金並將其中土地收益部分上繳國家；繳納土地收益並不是合同成立並生效的前提條件。木材總廠應根據法律規定將收取的房租中所含的土地收益部分上繳國家並辦理出租登記備案、領取租賃許可證。實業公司承租訟爭房屋開辦金三角大市場獲得烏魯木齊市人民政府有關部門批准，並已辦妥營業、稅收、消防審批手續，據此，一審判決認定《營業大樓租賃合同書》有效，是正確的，應予維持。關於《關於收交金三角租金的協議》的效力問題，《營業大樓租賃合同書》約定：按建築面積計算每月每平方米20元的租金價格在合同生效後三年內不變，逾期後在市場平均水平上另行調整；《關於收交金三角租金的協議》的內容與主合同關於三年後調整租金標準的內容是連貫的、相互銜接，是租賃合同的補充協議。木材總廠的內部清算報告未署名、未簽章、未經廠領導討論，是木材總廠的內部材料，對外不產生證據效力，實業公司以此作為主張該協議不成立或不生效的證據，理由不成立。
(台商張老師姜志俊現為翰笙法律事務所主持律師)
