第 180 期 (2014年8月份)
大陸購買房地產應注意之重要內容作者：林金生
壹、前言
大陸不動產之制度與臺灣有極大之不同，舉凡土地之公私有制、所有權與使用權之本質不同、不動產取得移轉設定差異等，除因共產主義及三民主義下之不同土地經濟制度外、不動產制度之改革開放亦佔有極大之因素。
臺資企業或臺商或有在大陸花了巨額資金購買不動產，常產生買到「小產權房」或有屋無地或居住數年即慘遭掃地出門等財產損失或糾紛不幸事件，均源於對中國居住房屋性質未做充分了解，誤買了農村的居住房屋或城鎮經濟適用房所導致。本篇文章先就「中國居住房屋性質」及「商品房預售」進行說明，以提供大家在大陸投資購屋前之參考：
貳、大陸居住房屋性質
大陸居住房屋的制度因其區域性及使用性質不同分為二種，分別為《城鎮居住房屋制度》和《農村的居住房屋制度》。長久以來，農村的居住房屋由農夫自己興建、自己居住、產權私有，一直以來都沒有改變過。反觀與現代經濟發展較緊密連結之《城鎮居住房屋制度》自一九七八年改革開放以來徹底發生了根本性的變化。例如城鎮居住房屋制度的改革、城鎮土地使用權的使用方式、移轉與設定等之變化及房地產興建方式的改變。
臺資企業或臺商在大陸購買居住房屋，不應購買「農村的居住房屋」，而應選擇「城鎮居住房屋」；而購買城鎮居住房屋時應購買「一般商品房」，確實避開「經濟適用房」，茲說明如下：
一、「經濟適用房」：
為具有保障性質的政策性商品住房，其目的為解決大陸13億人口的中低收入人民住宅問題。政府對該住房提供政策優惠、限定建設標準、供應對象和銷售價格。按保本微利原則，取消各種不合理收費，並降低徵地和拆遷補償費。如通過土地劃撥、減免行政事業性收費、政府承擔小區外基礎設施建設、控制開發貸款利率、落實稅收優惠等措施，切實降低經濟適用住房建設成本，其供應實行申請、審批和公示制度，具體辦法由各地市（縣）人民政府制定。
由此可知「經濟適用房」之土地取得方式為行政劃撥(未支付土地使用權出讓金，所以沒有取得完全之土地使用權)，而非出讓方式(已支付土地使用權出讓金，已取得完全之土地使用權)，其土地權力基礎較薄弱，日後之移轉、設定上有較多之限制，且一般而言其房屋品質、居住環境、公共設施比較差等；考量經濟適用房由國家或單位興建的，無論在品質、規格上均無法匹配社會需求。且其產權取得、使用方式、移轉與設定等受到相當多限制，臺資企業或臺商應避免此類房地產。而應選擇下列之「一般商品房」。
二、「一般商品房」
屬新型態居住房屋制度，基於上述經濟適用房不能有效的解決城鎮居民的住屋需求，逐漸改革發展出新型態居住房屋制度，即逐漸實現將居住房屋當作商品來進行買賣之「商品化」；建構居住房屋可以於公開市場自由進行買賣之市場機制即「市場化」等一般商品房。
一般商品房其一般均由房地產開發企業(房地產開發企業是依法設立，具有企業法人資格的，以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業)出資興建、公開對外銷售，一般民眾購買後可以在市場上自由移轉、設定。此對臺資企業或臺商較有保障。
參、大陸購買「預售商品房」應注意之事項
依臺灣之相關法令規定房地產開發企業取得建築執照後即可進行預售商品房之銷售，其餘並無太多之限制。惟大陸之相關法令對預售商品房之預售有較多嚴格性之限制，臺資企業或臺商應充分了解以確保本身之權益，茲說明如後，以提供大家在大陸投資購屋前之參考：
大陸「商品房預售」之規定及限制
一、 「商品房預售」的概念
在大陸《城市房地產管理法》中規定商品房預售實行預售許可。該辦法中說明「商品房預售」是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付訂金或房價款的行為。此定義與臺灣之觀念相同。
二、 商品房預售的條件
房地產開發企業須達到下列之條件，才能對消費大眾進行商品房預售。
(一) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書
(二) 持有政府有關部門核發之建設工程規劃許可證和施工許可證
(三) 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期
(四) 開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得「商品房預售商許可證」
三、 「品房預售許可證」之取得與展示
房地產開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得「商品房預售許可證」。未取得「商品房預售許可證」的，不得進行商品房預售。開發企業進行商品房預售時，應當向求購人出示「商品房預售許可證」。房地產管理部門作出的准予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查詢。所以，一般而言，消費大眾可以在當地縣市政府之房地產管理部門查詢到《商品房預售許可證》相關資料，如查閱不到則應小心並進行相關進一步之查證，以確保本身之權益。
四「商品房預售許可證」之申請及取得
房地產開發企業申請商品房預售許可，應當向城市、縣人民政府房地產管理部門提交下列證件及資料：
(一) 商品房預售許可申請表
(二) 開發企業的《營業執照》和資質證書
(三) 土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證
(四) 投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明
(五) 工程施工合同及關於施工進度的說明
(六) 商品房預售方案：預售方案應當說明商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，並應當附商品房預售分層平面圖
五、商品房預售合同登記備案
為確保消費者權利避免無實體之商品房買賣糾紛，大陸法令規定商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。(本文作者林金生現為誠正海峽兩岸不動產估價事務所所長、臺商張老師)
