第 194 期 (2015年10月份)
大陸住房制度之演進介紹（上）作者：林金生
兩岸之間對土地之取得、使用、移轉，住房之取得及管理存在極大的差異，且其現有土地之取得、開發、移轉等模式於近二十年來有顯著改變。在對其房地產市場進行購買投資以前，需先對其整體土地及住房之起源及制度變遷進行了解，才能知此知彼，不致因不了解而產生錯誤認知，導致虧損。
一、住房類別
大陸居住房屋的制度因其區域性及使用性質不同而分為二種，分別為【城鎮居住房屋制度】和【農村的居住房屋制度】。
長久以來，農村的居住房屋由農夫自己興建、自己居住、產權私有，一直以來都沒有產生太大改變。反觀與現代經濟發展較緊密連結之【城鎮居住房屋制度】自一九七八年來徹底發生了極大變化。例如城鎮居住房屋制度的改革、城鎮土地使用權的使用方式、移轉與設定等之變化及房地產興建方式的改變。
茲分別說明改革前之城鎮居住房屋及改革後之城鎮居住房屋於後：
二、改革前【城鎮居住房屋】之特質
在【城鎮居住房屋制度】方面，較早期傳統的制度中，城鎮居住房屋由國家統一規劃、籌資、興建，再無償分配給城鎮居民或者以較低的租金方式租給城鎮居民，其使用權限沒有任何限制，屬於一種實物分配性質的社會福利制度。
由國家全部負擔城鎮居民的居住住宅問題，除對國家造成極為沉重的人力及財政負擔，同時發生許多一系列的嚴重弊端和無法解決的社會現實矛盾。不僅無法有效的解決城鎮居民的住屋需求，由國家興建的居住房屋無論在品質、規格上均無法符合社會需求，且所收取的房屋租金連最基礎的維修費用都無法補足，造成社會上不公平及國家資源浪費。
三、改革後【城鎮居住房屋】之特質
基於上述諸多問題，逐漸改革發展出適合大陸社會並具特色的新型態居住房屋制度，朝三大方向改變：
（一）商品化：實現將居住房屋當作商品來進行買賣；（二）市場化：建立居住房屋可以於公開市場自由買賣之市場機制；
（三）社會化：帶有社會主義精神，即為顧及社會公平並照顧中低入、最低收入居住及最基本居住房屋需求。
四、改革後城鎮居住房屋之試點及推進
一九七八年：中央總理鄧小平提出了關于居住房屋改革的問題。
一九八○年：鄧小平更明確的提出了【城鎮居住房屋制度】的總體構想，提出了要往走居住房屋商品化的道路邁進指示，同年中共中央國務院批准了相關的綱要，正式宣布將實行城鎮居住房屋商品化的政策。
第二階段：
一九七九年：開始實行向城鎮居民全價售房的試點。
一九八二年：開始實行補貼出售住房的試點。
一九八四年：國務院同意批准北京、上海、天津三個直轄市擴大試點。
一九九一年：【城鎮居住房屋制度】改革取得了重大性突破及實質性進展，進入全國推進性綜合配售改革的新階段。
一九九一年十一月：國務院辦公廳頒布【關于全面進行城鎮住房制度改革的意見】，這是城鎮住房改革的一個重要綱領性文件，要求在一九九二年至一九九三年內在全國範圍內全面推進城鎮住房制度改革。
