第 202 期 (2016年6月份)
房地產相關法規介紹作者：林金生
在法律制度中，大陸雖然與臺灣一樣同屬大陸法系國家，但制度迴異於臺灣，其土地之所有權分屬國家或集體經濟組織，一般自然人或法人僅取得土地之使用權，再者另有地上建物之相關重要內容，因此要對大陸之房地產進行深入了解須先對其相關法規進行了解。
一、大陸房地產法律體系
大陸房地產的法規法律體系構架是由法律、行政法規、地方性法規、部門規章、地方性政府規章、規範性文件和技術規範等文件構成。其中，法律部分主要有：
① 《中華人民共和國城市房地產管理法》(簡稱《城市房地產管理法》)；
② 《土地管理法》；
③ 《中華人共和國城鄉規劃法》(以下簡稱《城鄉規劃法》)；
④《物權法》。
其中《城市房地產管理法》尤為重要，其實施代表著大陸房地產業的發展進行了法制管理的新階段，為依法管理房地產市場奠定了法律基礎。其除確立了大陸房地產管理的基本原則，並對房地產開發用地、房地產開發利用、房地產市場交易、房地產權屬登記等主要管理環節，確立了一系列基本運行制度。
二、大陸房地產相關法律之關聯性
《城市房地產管理法》、《土地管理法》和《城鄉規劃法》三者之間，既分工又相輔相成。其個別特色說明如下：
《城市房地產管理法》：係為加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展。其對如何取得國有土地使用權、房地產開發、房地產交易和房地產權屬登記管理等作出了詳細規定。
《土地管理法》：
① 加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護及開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展。
② 主要是解決土地資源的保護、利用和配置，規範城市和建設用地的徵收、徵用，即徵收農村集體所有的土地以及使用國有土地等問題。
《城鄉規劃法》：① 係為加強城鄉規劃管理，協調鄉空間佈局，改善人類居住環境，促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展。
② 規定了城市、鎮的發展佈局，功能分區，用地佈局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設的地域範圍，重點是確定規劃區範圍、規劃區內建設用地規模、基礎設施和公共服務設施用地、水源地和水系、基本農田和綠化用地、環境保護、自然與文化遺產保護以及防災滅災等內容。
三、《物權法》之重要性
《物權法》是規範財產關係的民事基本法律，調整因物的歸屬和利用而產生的民事關係，包括明確國家、集體、私人和其他權利人的物權以及對物權的保護。
同時確定國家、集體和私人的物權平等保護的原則，同時確定了物權的種類和內容，不動產登記制度，設立了更正登記、預告登記等。
《物權法》的頒布實施，對確認物的歸屬，明確所有權和用益物權、擔保物權的內容，保障各種市場主體的平等法律地位和發展權利，依法保護權利人的物權，發展社會主義市場經濟將發揮重要的作用。
四、房地產行政法規
房地產的行政法規是以國務院令頒布的為依據，比較重要的有①《土地管理法實施條例》；②《城市房地產開發經營管理條例》；③《城市房屋拆遷管理條例》；④《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；⑤《住房公積金管理條例》；⑥《物業管理條例》等。
五、房地產部門規章
房地產之部門規章是以國務院房地產行政主管部門的部長令頒布，主要有下列規範性文件及技術規範等分類：
① 《房地產開發企業資質管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規定》、《閒置土地處置辦法》。
② 《城市商品房屋租賃管理辦法》、《產品房銷售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《廉租住房管理辦法》。
③ 《城市房地產中介服務管理規定》、《註冊房地產估價師管理辦法》、《房地產估價師執業資格制度暫行規定》、《房地產估價師執業資格考試實施辦法》、《城市房地產市場評估管理暫行辦法》《房地產經紀人員執業資格制度暫行規定》、《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》、《關於房地產中介服務收費的通知》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產抵押估價指導意見》、《房地產估價機構管理辦法》、《關於加強與銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》等。
⑤ 國家標準《房地產估價規範》、《房產測量規範》等。（本文作者林金生現為誠正海峽兩岸不動產估價師事務所、臺商張老師）
