第 205 期 (2016年9月份)
土地購買流程力求合法，以確保日後徵收得合理賠償作者：龔泰平
■臺商諮詢問題摘要：我方在大陸東莞為一外商獨資進料加工廠，當時有向當地管委會買地自蓋廠房，目前聽說政府有意將我公司廠房附近區塊土地徵收進行規劃改造，鄰鎮的港商朋友也有類似狀況但獲得賠償甚少，請問我該如何爭取才能獲得較高的賠償金額？
首先要先確認貴公司購買土地的性質，其次確認購買土地流程是否合法，才能依法得到合理賠償!■臺商張老師諮詢解答：
近年來各地政府不斷在進行經濟結構改造，期望以騰籠換鳥的方式將老舊落後產業淘汰，更換高新環保節能產業進入，為當地注入新活水、新產能、貢獻新經濟收入，故有徵收舊工業區進行改造的舉措，但臺商在溝通談判前，要先確認自己的「地位」與「身分」，才能合理的進行賠償談判! 建議要先查核貴公司以下資料：
1、 購買該土地的土地出讓合同，且須與縣級以上的國土房管局簽訂的才有效；與一般工業區管委會簽訂是有問題的!
2、 若是向私人購買的，一定要有土地轉讓合同，且注意土地的買賣對象是誰?若是村委的經濟合作社則有可能是農民土地，故簽約對象要慎察!
3、 以上1、2一定要有合法的土地買賣發票，筆者曾遇過是由地方政府所開出的財政收據，此種狀況不代表買賣該地塊是否已有完稅?未來容易有爭議!需謹慎了解!
4、 國土證及房產證：是否註明國有工業用地?使用期限有幾年?若非國有工業用地則土地性質使用都可能不合法，難以進行合理賠償談判；
5、 其他與任何單位所簽訂的任何土地買賣合同、租賃合同、或所謂的使用權有償轉讓合同等等；
6、 自建廠房的竣工驗收證明及開發費用發票等等，都是未來爭取賠償的價值依據；
以上都必須仔細查看每一個合同名稱、每一條合同內容、每一份文件的性質、期限等等，因早期進入大陸投資的臺商，往往不清楚合同定位、不了解簽約主體方的地位、不看合同內容的賠償約定及不知道土地的性質化分，造成所買土地是劃撥地或農民用地，甚至只是租賃用地的使用權等等，而非正式登記在臺商名下的國有工業用地，因而喪失獲得補償的資格，故建議臺商朋友們應將以上所提相關合同、證件收齊歸檔好好檢視一番!以確認自身的地位與擬定因應之道。（本文作者龔泰平現為精博國際顧問股份有限公司總經理、臺商張老師）
