第 208 期 (2016年12月份)
房地產開發業相關涉稅事項作者：劉卓芳
■台商諮詢問題摘要：
想要請教幾個問題：
（1）土地增值稅清算時點的選擇會影響到公司的稅負嗎？有沒有需要特別注意的事情？(2)精裝修備案的成本可否列入土增稅的扣除項目？沙發？瓦斯爐呢？(3)如果我將剩餘的房屋轉投資是否可以免繳土地增值稅？(4)辦理土地增值稅清算後，再轉讓房地產的規定為何？
1. 由於房產開發企業的特性，企業所得稅收入的實現期間基本上都會超過一個會計年度以上，因此，國稅發【2009】31號檔第7條內容：稅務局會按照每會計年度預收房產期款數額核定其成本例如旅課征企業所得稅，矣產權移轉到購物者手上後，再進行匯算清繳。■台商張老師諮詢解答：
房產開發企業除按月依照預收房產期款數額繳交增值稅或營業稅外（在本年2016年5月1日以前繳交營業稅），還須按時預征一定百分比的土地增值稅，各省市地區和房產內容有不同的預征比率。
2. 惟依據國家稅務總局國稅發[2009]91號文件內容規定，土地增值稅清算的時點有三：1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個專案可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。稅率分為30%、40%、50%、60%四個檔次。
3. 由於土地增值稅率高於企業所得稅25%稅率甚多，且企業所得稅的匯算清繳時間和土地增增值稅的匯算清繳時間存在著落差的情形，部分業者基於資金靈活調度的原因，會想辦法延後繳交土增稅，其實這是並不是一個正確的觀念。
依據會計學「權責基礎制」的概念，結算房產收入的會計年度，未繳交的費用或成本可以預提，作為收入的減項，但是基於說收要求，房產開發業者未繳交的土地增值稅不可以列入當期課稅所得的減項，表面上，業者短繳土增稅，實際上，業者必須多繳25%的企業所得稅。
4. 精裝修的成本可以列入土增稅開發成本的扣除項，享受20%的特別扣除額，但是不附著在建築物上的商品如：電視、沙發….等，則只能作為稅務減項。
5. 以房地產進行投資聯營者，聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件，免徵收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免徵稅。
清算後再轉讓房地產的處理：單位建築面積的成本和費用=清算時扣除項目總金額÷清算的總建築面積。此外，超過一年的自用房產再次出售，在計算土地增值稅時，不可以享受開發商的特別扣除。
（本文作者劉卓芳現為弘育企管資訊有限公司負責人、台商張老師）
