第 242 期 (2019年10月份)
臺商在中國大陸廠房土地轉讓面臨的新政策作者：王泰允
隨著中國大陸經濟的大幅成長，各個地區工業用地已大量開發，尤其是沿海經濟發達地區，工業建設用地規模已經接近極限，為了因應自然環境破壞的挑戰，並推動創新發展及經濟轉型升級，中國大陸許多經濟發達地區政府均逐步落實嚴格的土地管理制度，轉變土地利用方式，提高土地利用效率和效益。除了嚴格限制工業建設用地的出讓、轉讓、開發等事項外，還對於間接轉讓工業用地的公司股權變更，作了相應的限制。
一、昆山市的最新轉讓限制性政策規定
臺資企業最密集的昆山市，就對持有工業用地企業股權交易，作了限制性規定。政府通過行政行為控制工業用地私下無序轉讓、炒賣及擅自改變土地房屋用途控制的行為，因而增加了投資或併購者的時間成本及交易的不確定性。近期有些外資股權轉讓，出現因為新的股權收購方的完稅證明無法滿足政府的要求，而給股權轉讓造成了極大的不確定性。
江蘇昆山市於2018 年2 月3 日頒布了昆山市工業用地再開發及交易管理辦法（試行），該管理辦法在土地使用權轉讓交易，以及盤活存量工業用地等方面，設定了嚴格的配套制度，且在相當程度上，限制了生產型企業的股權轉讓交易。在實務操作層面，目前昆山對於此類持有工業用地企業的股權轉讓與受讓，均被主管部門認定為土地使用權的間接變動，而受到限制，需取得政府主管機關對於該等股權交易的事先核准。具體執行上包括以下三個方面：
(1) 對交易專案設專門評審制度，以提高土地利用品質和效益為目標，因而積極設有已批未開發土地的處置程序。加大到期未開發、閒置土地、未充分利用的工業用地處置力度。同時，對辦理整體轉讓項目及分宗轉讓項目，需經市工業用地項目評審委員會通過後，方可辦理土地轉讓交易手續。
(2) 在監管跟蹤制度上，由區鎮來落實監管職責，對不符合消防、勞動安全、環保等法律法規和管理要求，或存在其他涉及違法行為的工業項目，需整改後方可進入轉讓交易環節。
(3) 股權轉讓交易的工業建設用地項目，調整出資比例、股權結構的，需經所在地區鎮同意後，由市級市場監管部門依法予以變更。而且，在同等條件下，所在地區鎮可優先收購。
實務上，確實如上述管理辦法所規定，對於持有工業用地的企業，若是尚未列入當地政府的控制名單的，則其股權轉讓由鎮一級政府同意後即可辦理工商變更登記；若是該企業名單已經列入控制名單的，則需要由鎮政府提交到昆山市層級的工業用地項目評審委員會評審通過後，方可辦理股權轉讓。而且，此類列入控制名單的企業，其通過增資方式引進新股東也將受到限制。
二、上海市土地轉讓限制性相關之規定
根據上海市「關於進一步提高本市土地節約集約利用水準的若干意見」，上海市政府明確要求，以盤活存量土地為重點，按照「總量鎖定、增量遞減、存量優化、流量增效、品質提高」的基本要求，嚴格控制建設用地規模，逐年減少新增建設用地，大力促進存量建設用地盤活利用，提升土地資源配置效率，進一步提高土地利用品質，以土地利用方式轉變促進經濟轉型升級。
在上述若干意見出爐後，上海各個區縣也據此各自頒布了相應的實施辦法。如上海市松江區經濟委員會於2017 年4 月7 日印發「松江區關於加強存量工業用地管理的實施辦法」，要求松江區持有工業用地的企業，其股權有任何變更（包括轉股及引進新的投資方）的，均需由當地鎮一級政府先行審批同意，方可辦理股權的工商變更登記。
該實施辦法中更規定，對於持有工業用地及廠房的企業股權變更登記，所需提交文件中，應特注意以下三項：(1)企業與新的投資方近三年完稅證明或近三年財務審計報告，(2)不改變工業用地用途承諾文書，(3)若涉及新投資項目的，需提交新投資項目可行性研究報告、新投資項目承諾書。
三、擬收購者對限制轉讓政策應有瞭解
基於上述新規定，導致昆山眾多擁有工業用地的臺資企業，通過增資引進新股東或是向其他投資方出售企業股權的行為，均受到很大的影響，但只要企業符合新規定中的相關政策規定，還是可以通過正常程序獲得當地政府，對該等股權轉讓或增資的核准。
就擬收購者的立場，對於股權轉讓事宜，筆者提出以下建議供參考：
(1) 作好對擬轉讓工業用地及廠房的標的作盡職調查。考慮到各地政府對於存量工業用地的管控，若是作為股權收購方，其應首先調查被收購企業持有的工業用地及其廠房，是否符合原始的規畫用途、是否存在延期開工建設，或未按照項目規畫建設完成的情況。
(2) 查核被併購企業是否與當地政府，簽署不得直接或間接轉讓工業用地或限制轉讓土地使用權的協定，同時確認被併購企業是否存在投資強度及每畝稅收產出的承諾，避免新的投資方進場後，無法完成該等承諾，而遭受當地政府的追責。
(3) 查詢被併購企業所在地區的整體發展規畫，確認該地區今後的產業發展方向，是否與企業擬投資產業一致。
(4) 先行就股權轉讓與當地政府溝通，確認被併購企業所持有的工業建設地塊是否在控制名單內，並諮詢股權轉讓可行性。在協議簽署後，即要開始準備相關申報文件，避免股權交割延誤。
(5) 在正式的股權轉讓協議草擬時，應特別明確各方對於政府核准本次股權轉讓的責任承擔方，並儘量為交割時間設定一個相對合理的期間，避免因交割延展而導致違約情形的出現。
四、臺商欲出售資產所面臨的主要相關問題
對擬出售方而言，可通過將該持有工業用地企業的境外母公司股權轉讓給新的投資方，通過境外出售境外母公司的方式，可達到間接轉讓境內企業股權的目的。該等境外母公司股權的轉讓，不受所在地政府的限制審批制度所限制。但根據中國大陸相關文件，境外母公司的股權出售方，仍要在境內企業所在地的稅務機關，依法繳納其間接轉讓境內企業股權的資本利得稅。
臺商近年來在中國大陸的各項經營成本大幅上升，加上中美貿易戰爭的興起，計畫撤資的臺商愈來愈多。許多臺商當初是採間接投資，投資方是境外免稅國家的紙上公司，則股權交易價金可在境外交付。
但目前中國大陸經濟情勢不佳，鮮有外國買方要來中國大陸投資。而中國大陸本地的買方，也不如過去資金容易透過管道出來作境外付款。因此，境內股權出售常是唯一選擇，但取得的人民幣，在當前中國大陸正在緊縮外匯供給以防人民幣大貶之情況，可能要事先作好財務安排，或者買方付款的配合度成為臺商賣方的主要考慮要項。
當然，最重要的是，目前中國大陸投資熱潮正在退燒之下，如何在國內找到符合本文前述的當地政府之最新限制性規定的買方，這就需要更多專業顧問公司的協助，有更多出脫資產的機會選擇，並能安全合法回收投資資金。
（本文作者王泰允現為大地護康顧問有限公司董事長、臺商張老師）
