第 258 期 (2021年2月份)
中國大陸臺商繼承人對不動產繼承登記的應有認識作者：李永然
一、臺商死亡其繼承人繼承不動產應辦理登記
中國大陸施行《不動產登記暫行條例》，該條例規定：房屋等建築物的所有權、建設用地使用權、地役權、抵押權…等不動產權利，應依條例的規定辦理登記。
而中國大陸臺商死亡時所遺留下來的遺產，除了公司股權、銀行存款…等財產外，常常還有「建設用地使用權」、「房屋等建築物所有權」、「抵押權」…等不動產權利。繼承人進行繼承時，自應依中國大陸《不動產登記暫行條例》的規定辦理登記。筆者謹藉本文予以剖析。
二、繼承人應瞭解登記的種類
首先依中國大陸《不動產登記暫行條例》第三條的規定，登記依期種類可分為：首次登記、變更登記、「轉移登記」、註銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。所謂「轉移登記」乃指當不動產物權主體發生變化時，根據其變化在「登記簿」上進行的記載登記(註1)。例如：因買賣、贈與、繼承、受遺贈所為的登記，即屬於「轉移登記」。而辦理轉移登記，依其「申請主體的不同」可以分為「共同申請」與「單方申請」；前者，例如因買賣而申請轉移登記，依中國大陸《不動產登記暫行條例》第14條第1款的規定，應當由買、賣雙方當事人雙方共同申請」，即屬之。至於後者，如因「繼承」、「接受遺贈」取得不動產權利，可以由「當事人單方申請」(參見中國大陸《不動產登記暫行條例》第14條第2款)。
三、繼承人辦理不動產權利登記的程序
其次，繼承人須瞭解依中國大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第27條第(五)項規定：由「繼承」、「受遺贈」導致的權利發生轉移的，繼承人、受遺贈人應向「不動產登記機構」申請轉移登記。
而繼承人、受遺贈人欲取得不動產權利，必須辦理「轉移登記」，申請時，應由繼承人、受遺贈人依中國大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第14條規定：應當提交「死亡證明材料」、「遺囑」或者「全部法定繼承人關於不動產分配的協議」以及「被繼承人的親屬關係材料等，也可以提交經公證的材料或生效的法律文書，簡述以下4點：
1.提交「死亡證明」是為了證明被繼承人或遺贈人確已死亡；
2.有遺贈之情形，須提出「遺囑證明」；
3.在「法定繼承」的情形，為了避免有個別法定繼承人企圖隱瞞其他繼承人而獨占遺產，所以「實施細則」規定應當提交「全部法定繼承人關於不動產分配的協議」(註2)。
4.「公證」不是繼承、遺贈申請不動產登記的法定必經程序，目前中國大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第14條規定，乃採用「公證自願原則」(註3)。
四、結語
綜上所述，中國大陸臺商死亡時，其遺產中有「不動產權利」時，應依所定辦理「轉移登記」，繼承人須瞭解相關程序，俾合法辦理權利取得。
註1、李錚主編：《不動產登記暫行條例》理解辦理與適用，頁24~25，2015年
3月第1版第1次印刷，法律出版社出版。
註2、李顯東等編著：不動產登記暫行條例細則實務指南與典型案例，頁54，2016
年3月第1版第1次印刷，中國法制出版社出版。
註3、李顯東等編著：前揭書，頁55~56。
(本文作者李永然現為永然聯合法律事務所所長、臺商張老師)
