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一.前言

　　台商在大陸經商工作，或者台胞移居大陸生活，難免發生病故或意外死亡的不幸事件，死者在大陸留有房地等財產，所在多有，從而在台灣的繼承人如何辦理該大陸土地權利遺產的繼承，困擾不少台商或台胞家屬。由於兩岸繼承法律不完全相同，何種土地權利財產可以繼承？何人具有繼承權？繼承登記手續如何辦理？諸多問題困擾大家，自有詳加說明的必要與實益。

二.可以繼承的土地權利財產範圍

　　大陸《繼承法》第三條規定：「遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，包括： ( 一 ) 公民的收入； ( 二 ) 公民的房屋、儲蓄和生活用品； ( 三 ) 公民的林木、牲畜和家禽； ( 四 ) 公民的文物、圖書資料； ( 五 ) 法律允許公民所有的生產資料； ( 六 ) 公民的著作權、專利中的財產權利； ( 七 ) 公民的其他合法財產」，其中並沒有明確列舉任何土地權利，其原因為：《繼承法》在 1985 年頒布時，大陸的土地使用權還沒有從土地所有權中分離出來，直至 1988 年《憲法修正案》才規定：「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」，因此《繼承法》規定的遺產範圍沒有明確列舉土地權利。但土地權利中的使用權作為公民的一項重要的財產，且屬於《繼承法》第三條第 ( 七 ) 項規定的「公民的其他合法財產」，自然可以列為遺產的範圍；至於土地所有權則不能繼承，係因大陸實行的是土地的社會主義公有制，土地只有由國家所有或者集體所有，不能為個人所有，因此土地所有權不發生繼承問題。

　　土地用益物權，包括土地承包經營權、地役權、建設用地使用權，大多可以繼承。關於土地承包經營權的繼承，大陸《繼承法》第四條規定：「個人承包應得個人收益，依照本法規定繼承。個人承包，依照法律允許由繼承人繼續承包的，按照承包合同辦理」，只是明確規定「承包收益」可以繼承，但是對於「承包經營權」能否繼承，沒有明確規定。《農村土地承包法》根據承包方式的不同和土地性質的不同分別作了不同的規定，即該法第三十一條規定：「承包人應得的承包收益，依照繼承法的規定繼承。林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內繼續承包」；同法第五十條規定：「土地承包經營權通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的，該承包人死亡，其應得的承包收益，依照繼承法的規定繼承；在承包期內，其繼承人可以繼續承包」，但對於通過一般承包方式取得的耕地的承包經營權能否繼承，沒有明確規定。由於《物權法》將土地承包經營權規定為用益物權，並規定土地承包經營權人享有「占有、使用和收益」的權利，因此土地承包經營權應當允許繼承。

　　關於建設用地使用權的繼承，只要是個人能夠合法取得的土地使用權都可以繼承。不論是國有的還是集體的，不論是出讓取得的還是劃撥取得的，只要個人能夠合法取得，就會成為其合法的財產權，因此也就應當允許繼承。其中，關於「城鎮國有土地使用權」的繼承，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 ( 國務院令第五十五號 ) 第四十八條明確規定：「依照本條例的定取得土地使用權的個人，其土地使用權可以繼承」。但是對於個人不可能合法取得的國有土地使用權，如在國企改制中出現的國家租賃土地使用權、作價出資或者入股土地使用權以及通過授權經營方式取得土地使用權，個人不可能取得，因此也就不存在繼承的問題。

　　關於地役權的繼承，由於地役權是按照合同的約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益的權利，地役權由於其特殊性，不得單獨轉讓，因此地役權也不能單獨繼承，應當與設立地役權的需役地土地權利一併繼承。

　　土地抵押權是依附於主債權而存在，如果主債權發生轉移，抵押權也隨之發生轉移。因此主債權發生繼承時，抵押權也隨之繼承。

三.因繼承取得的土地使用權可以不登記，但是處分時必須登記

　　根據大陸《物權法》的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力，未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。根據《物權法》第二十九條規定，因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。雖然過通繼承取得的土地權利不登記也能取得物權，但處分時，必須登記，係依《物權法》第三十一條規定而來。在對因繼承取得的土地權利再次進行轉讓而申請登記時，為維護正常的交易程序，保證交易安全，使登記檔案資料保持連續性，土地登記機構應根據《土地登記辦法》第四十五條第二款的規定：「權利人在辦理登記之前先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下後，再申請辦理土地權利變更登記」，先將土地登記在繼承人名下之後，再過戶登記給第三人。

四.當事人需要提交的資料及應注意的事項

　　對因繼承取得土地使用權的登記，《土地登記辦法》第四十五條第一款進行了規定：「因人民法、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權，當事人申請登記的，應當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。」，在申辦登記時應注意下列事項：

　　(一).當事人應當提供被繼承人死亡的證明。《繼承法》第二條規定：「繼承從被繼承人死亡時開始。」而死亡在法律上又分為生理死亡或被宣告死亡，大陸最高人民法院《關於貫徹執行＜繼承法＞若干問題的意見》規定 : 「繼承從被繼承人生理死亡或被宣告死亡時開始。失蹤人被宣告死亡的，以法院判決中確定的失蹤人的死亡日期，為繼承開始的時間」。因此當事人申請登記，必須提供繼承開始的證明即被繼承人死亡的證明。實踐中，當事人正常生理死亡的，應當提供醫院的證明；非正常生理死亡的，應當提公安機關的證明；被宣告死亡的，應當提供人民法院的生效判決文書。

　　(二).當事人應當提供該土地權利享有繼承權以及繼份額的證明。繼承一般分為法定繼承、遺囑繼承或者遺贈，有遺囑的要先按照遺囑繼承或者遺贈辦理。法定繼承的，按照《繼承法》第十條的規定，繼承開始後，由第一順序繼承人（配偶、子女、父母）繼承，第二順序繼承人（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承，申請人要提供其為第一順序繼承人或第一順序繼承人放棄繼承以及繼承份額的證明。按照遺囑繼承或者受遺贈的，申請人應當提供合法的具有法律效力的遺囑（遺囑分為公證遺囑、自書遺囑、書遺囑、錄音遺囑、口頭遺囑等）。實踐中，為了查清事實便於登記，當事人最好提供經過公證的證明材料。

　　(三).當事人應當提供被繼承土地的權利證書。如果土地沒有登記在被繼承人名下，繼承人還需要提供土地權利原確屬於被繼承人的證明材料，土地登記機構經過審查無誤的可以直接為繼承辦理初始登記。

　　(四).如果有房屋等地上建築物的，依《城市房地產管理法》第六十一條第三款規定，當事人一般應當提供房屋等地上建築物已經辦理變更登記的證明。當事人繼承土地及地上建築物之後，應當先辦理房屋變更登記，再辦理土地的變更登記。