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請問一下我在大陸漳州有廠房想出售,我有房產證和土地證,聽說辦理過戶時,必須房產證先辦理過戶再拿到證明去辦土地證過戶,而且中間可能會隔幾週時間,真的是這樣嗎?不能一次過戶辦完嗎?有可能土地證先過戶就被對方拿去做貸款嗎?造成土地證和房產證不同擁有人的過渡期嗎? 謝謝
- 問題回覆
一、問題一:
請問我在大陸漳州有廠房想出售,我有房產證和土地證,聽說辦理過戶時,必須房產證先辦理過戶再拿到證明去辦土地證過戶,而且中間可能會隔幾周時間,真的是這樣嗎? 不能一次過戶辦完嗎?
（一）按「I以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。II在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。III房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。IV法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。」大陸《城市房地產管理法》第61條定有明文。
（二）依據大陸《城市房地產管理法》第61條第3款規定, 房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書; 另就漳州而言,漳州市住房和城鄉建設局(負責房產證變更部門)辦事指南中規定,申請房產變更登記的辦理時限為從接到申請之日算起 25個工作日（節假日除外）內辦結,因此辦理房產證過戶與辦理土地證過戶(漳州市國土資源局)時間會相隔數周,不能一次過戶辦完。
二、問題二:
有可能土地證先過戶就被對方拿去做貸款嗎?
（一）依大陸《城市房地產管理法》第49條規定，房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
（二）按上述說明土地證不會先過戶,需先辦理房產證過戶再辦理土地證過戶,另貸款抵押時,亦應憑土地使用權證書暨房屋所有權證書一起辦理，故對方不可能土地證先過戶就被對方拿去做貸款。
三、問題三:
會造成土地證和房產證不同擁有人的過渡期嗎?
根據第一個問題的說明,變更《房屋所有權證書》與更換(更改)《土地使用權證書》間存在辦理時間差,確實會造成土地證和房產證不同擁有人的過渡期。
亦即，辦理廠房暨土地過戶時,最重要的是要完善廠房土地過戶轉讓合同的內容,尤其應注意付款與過戶之時間與條件暨違約的罰責等，故建議委請專業律師草擬廠房土地過戶轉讓合同，方能最大程度的保護自己的權益。
- 回覆者
李永然
