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房地產業

老師您好 大陸開放後 我爺爺有回去要回一處房產(土地和兩層樓建物) 2004年過世後 改由父執輩四人繼承 但是當時核發的是 土地證明 並沒有其他的房產證 現在要出售 才發現是不能過戶的 現行法令要申請不動產證 聽說過程很冗長 費用不眥 請問應該怎麼辦理 四人可以委託一人辦理嗎 委託說要如何辦理 地上建物是超過50年的老建物 麻煩您抽空回復 謝謝

王小姐，您好：

一、根據大陸城市房地產管理法第39條規定：

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件

（一） 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書

（二） 按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

二、如果您所問的土地是屬於劃撥方式取得，並未取得土地使用權證，則要轉讓時，根據上開房地產管理法第40條的規定：
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

三、四個權利人可以共同委託1個代理人辦理本件過戶手續即可，代理人的資格若當地已建立登記代理人制度，可找政府核發資格的登記代理人，若未建立登記代理人制度，則可委請律師事務所律師辦理也可以。

四、建議您先設法取得土地使用權證及房屋所有權證後再辦理所有權移轉登記手續。

張義權