第 238 期 (2019年6月份)
中國大陸商品房預售的風險與管理作者：曾文龍
中國大陸房屋預售稱為「商品房預售」（臺灣稱為「預售屋」），即指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付訂金或房價款的行為。由於從預售到竣工交付的時間相當長，具有較大的風險性，購屋者不可不慎。
依據中國大陸《城市房地產管理法》規定，商品房預售實行預售許可制度。另外，《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售管理的有關問題做了更詳細的規定。
一、商品房預售的條件
「商品房預售」因房屋尚未蓋好，須具有以下的條件，房地產開發商才能將房屋推出預售：
(一)、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。
(二)、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。
(三)、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
(四)、開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得「商品房預售許可證」。
二、商品房預售許可
依規定，房地產開發企業必須取得「商品房預售許可證」才能預售。房地產開發企業申請辦理「商品房預售許可證」，應向市、縣人民政府房地產管理部門提交下列證件及資料：
(一)、土地使用權證書。
(二)、建設工程規劃許可證和施工許可證。
(三)、投入資金達到工程建設總投資25%以上的證明。
(四)、開發企業的「營業執照」和資質等級證書。
(五)、工程施工合同。
(六)、商品房預售方案。說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
(七)、其他有關資料。
三、商品房預售合同登記備案
房地產開發企業向社會預售其商品房，開發企業應當與承購人簽訂書面預售合同。商品房預售人應當在簽約之日起30日內，持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。
四、商品房現售
商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。依規定，商品房現售必須符合以下條件：
(一)、出售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和開發企業資質證書。
(二)、取得土地使用權證書或使用土地的批准文件。
(三)、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。
(四)、已通過竣工驗收。
(五)、拆遷安置已經落實。
(六)、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件。其他配套設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期。
(七)、物業管理方案已經落實。
五、商品房銷售代理
房地產銷售代理，乃指房地產開發企業或其他房地產擁有者將物業銷售業務委託給專門的房地產中介服務機構代為銷售的經營方式。
(一)、實行銷售代理必須簽訂委託合同。房地產權利人應當與受託房地產中介服務機構訂立書面委託合同，委託合同應當載明委託期限、委託權限以及委託人和被委託人的權利、義務。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委託書。
(二)、房地產中介服務機構的收費。受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取佣金以外的其他費用。
(三)、房地產銷售人員的資格條件。依規定，房地產銷售人員必須經過專業培訓並取得相應的資格後，才能從事商品房銷售業務。
（本文作者曾文龍現為國立臺北科技大學不動產估價師學分班主任、臺商張老師）
