第 286 期 (2023年6月份)
從中國大陸預售屋爛尾樓風暴到保交樓歷程－相關法律問題剖析作者：林清汶
一、前言－中國大陸預售屋出現爛尾樓警訊
「爛尾樓」建築是指建築工程已開始，在半途因故被迫停止而未能完成；「保交樓」乃由政府強力介入，作為不動產保證交屋任務。近十餘年來，中國大陸城市樓盤如雨後春筍不斷推出，房屋被推波助瀾炒作已失去住宅之意義，成為商品房價高居不下價格上漲十餘倍，早形成經濟上之隱憂。
疫情以來，隨著中國大陸經濟放緩與房企債務危機，導致許多建案紛紛演變成為「爛尾樓」，從2022年7月爆發購房者拒繳房貸，蔓延多達100多個城市、300起以上的建案項目，成為加重中國大陸經濟惡化變數；如廣州、昆明、江蘇江陰，以及西安、長沙、武漢、鄭州等地，等重要城市地，當地金融機構則紛與建商商議達成停工專案解決困難；尤以，恒大集團2021年爆發財務危機，不斷出售不動產、股份等資產變現，旗下許多建案一度陷入停擺無法施工及交屋，恆大250萬套爛尾樓停工，買方求償無門，上百萬家庭血本無歸，恒大建設在中國全境被列入「保交樓」專案的建案共有706個，仍有38個尚未復工。中國大陸房地產業機構統計，剔除未能如期公布2022年中期業績的中國大陸上市房企後，在169家上市房企中有129家淨利潤較上年同期下降，占率高達76.3%；其中涉及的房企開發商除恆大，此尚包括新力、世茂等重要建設公司；根據中國大陸央行數據截至2022年3月底，中國金融機構公告的個人房貸餘額為5.8兆美元。
二、中央對於爛尾樓緊急拯救提出保交樓措施
中國大陸預售屋爛尾樓風暴牽涉到「購屋民眾」、「開發商」、「金融機構」三方之重要權益，特別受到矚目與重視。此風暴引發中國大陸中央與地方關注，紛紛推出相關政策對「爛尾樓」之政策性解決。先從政策性銀行借款再到地方各類專項政策，解決已售但逾期難交付住宅建設能復工並交付；2022年7月28日召開中共中央政治局會議即優先強調房市問題，要求「用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，要求地方政府責任來保交樓、穩民生」，首度讓「保交樓」列入中央政治局會議內容。再者，中國大陸央行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作會議，正式向6家商業銀行要求推出高達2000億人民幣，支援「保交樓」貸款計畫；此外隨著中國大陸官方持續釋出利多政策刺激房市，如頭期款降至2成，銀行調降利率，買房門檻降低等多種金融措施，均在穩定房屋市場。
三、中國大陸建商長期在法制上享受優惠制度涉有爭議
(一)對「正在建造的建築物」可抵押權
事實上，乃中國大陸法制政策對於房地產開發商，長期過度保護所致。如開發商與預購人於合同成立時，銀行貸款即直接由預購人承擔債務並繳納銀行利息；易言之，開發商於預售房出售時即可獲取得大部分之抵押款項(可能被要求交付信託保管)；乃其法律規定對於「正在建造的建築物」及「土地使用權」都可以構成抵押權之標的；如《中華人民共和國民法典》第397條:「以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。」；及第402、395條等，均有規定抵押物可包括「正在建造的建築物」。再者，中國大陸《城市房地産抵押管理辦法》第34條2款:「以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。」第36條2款：「抵押權人有權按照抵押『合同』的規定監督、檢查管理情況。」，即合同抵押權可包括「成品房」和「在建工程之建築物」。因此預購人在商品房未建築完成前，即與銀行成立抵押之債權與債務關係，並提供該正在建造的建築物向地方房地產登記中心辦理登記。
再者，(2018)最高法院民再19號案件中，《抵押合同》明確約定，「抵押物是指目標專案項下的土地使用權及其上在建工程。但在辦理登記時，登記機關採用“抵押物清單”的方式，將在建工程抵押物的範圍限定在已完工部分或可售部分，並為在建工程中已完工部分或可售部分的每套房屋單獨辦理了《在建工程抵押登記證明》」。最高人民法院亦認為「在建工程抵押權作為一種單獨的抵押權類型，除當事人在抵押合同中另有約定外，其抵押物範圍不僅包括國有建設用地使用權，還包括規劃許可範圍內已經建造的和尚未建造的建築物。」，並「及於抵押設立後抵押物上的添附工程。」；又工程竣工以後，「尚未辦理房地產抵押登記前，在土地使用權抵押和在建工程抵押並未解除，且抵押物沒有滅失情況下，應視為抵押延續，具有對抗第三人的效力。」
(二)開發商可提前獲得銀行貸款對預購人不公
開發商與預購人於合同成立時，開發商於預售房出售時即可獲取得大部分之抵押款項；然而，當商品屋上有瑕疵或無法履行交屋之情形，預購人（買方）僅得對開發商（賣方）依合同請求權利，但卻無法迴避銀行即抵押權人已成立之債務履行。據此，對於預購人簽訂合同後提前承擔債務利息，即陷預購人於不利地位；而建商於房產出售即可以由預購人負擔銀行利息或免除銀行債務，坐享優惠制度。而部分不屑建商甚至於與銀行勾串，提前挪用預購人支付監管(信託)之款項；在此情形下發生建商債務危機，眾多的預購人將蒙受鉅額損失將引發金融風暴；而且銀行債權求償倍極艱辛，乃房產恐正在建築中尚未完工轉為銀行債務人，房產無法完工入住，已支付開發商之款項石沉大海；仍要承擔銀行利息與債務情何以堪?爛尾樓風暴讓法律關係錯綜複雜，無怪乎中央要緊急滅火，迅速提出金融政策三政策目標：一是阻斷、弱化風險外溢，二是維護住房消費者的合法權益，三是支持剛性改善性住房需，等政府出面保證購屋者可以交樓之政策。
四、結 語－臺商投資中國大陸房產時應審慎研判
中國大陸建商過去受到制度上保護卻出現漏洞，未來各項相應反制措施監管機制將出台；如同臺灣在面對不動產狂飆時，陸續推出各項稅制與金融抑制措施。預售屋風暴從「爛尾樓」到「保交樓」過程，係由於中央政府強力、迅速介入，提出保交樓政策暫時穩住風暴；也沒有進一步擴大金融災難，但潛藏著危機仍然存在；房產價格應不會如同過去倍數成長，乃自然之理。
臺灣預售屋須自建築物完成後，所有必要設施，如水、電證明及建造結構等，取得使用執照完成建築物所有權總登記後，始可辦理抵押權登記；大部分建商並提供履約保證，待雙方完成交屋手續後結算無異議後，再取得銀行結案尾款，較為合理有所保障。可鑑，中國大陸預售屋制度與臺灣迥然不同，臺商投資時應更加審慎研判；畢竟，政府不可能每次無限搶救。
（本文作者林清汶現為世新大學法律系兼任副教授、臺商張老師）
