第 295 期 (2024年3月份)
論賽局與中國大陸爛尾樓談判對策作者：蘇 南
爛尾樓現象與資金斷供有關嗎?
20多年來房地產是拉動中國經濟發展主要引擎，但陸續傳出開發商破產，恆大集團的爛尾樓遍布全國，等候交屋的苦主(購屋者)約500~600萬人，截至2023年底，中國百大房產企業的新房銷售額年減34.6%。而賣地是地方政府的重要收入來源，目前房地產業惡化下，導致地方政府的這一收入大幅縮水。
購屋人拒繳房屋貸款及銀行大規模停貸現象並非鮮見！關鍵因素在於房產的預期價格。中國大陸房市低迷愈來愈多的企業或個人無力償還房貸，資金主動或被動斷供。截至2023年8月碧桂園就已經虧損數十億美元，未付帳單高達2000億美元，財務岌岌可危，未交付公寓近100萬套，很多開發商正逐漸接近違約、賴帳?
爛尾樓購房者聯名發表聲明，要強制停止償還貸款；他們發給銀行「強制停貸告知書」，直到項目完全復工為止。否則，購屋者買的商品房因開發商資金斷供而爛尾了，但他的房貸還要繼續還銀行，真正是不合理！
賽局分析如何應用在爛尾樓談判
賽局理論(Game theory)所探討的是決策過程中的互動行為(interactive behavior)：我的決策中不僅考慮我的利益也必須考慮對方的利益，而在你的利益中也須考慮到我的利益。當利害關係人做決策時的利益分析中，都必須考慮到對方、其他人的利益，看對方的決策後，相機行事自己再做決策；然後對方再出招，接著自己出招，如此透過很多循環之決策對招後，再找到雙方都能接受的利害衝突平衡點，這就是「納許平衡」(Nash equilibrium)；所以「Nash均衡」是非合作賽局 (Non-cooperative Game) 的求解觀念。於房地產買賣過程中，購屋者及開發商的互動式利益計算無所不在，賽局理論常見於爛尾樓問題談判。
賽局理論為對決策者間互動的分析；其與傳統的代表性決策者分析方式之最大不同，係將每位決策者對其他決策者行為的決策因素、知識與預期等因素都納入決策分析架構。因為當我們極大化自己的報酬時，對方也正努力極大化他自己的報酬[1]。例如房地產市場上就出現賽局的「囚犯困境」[2]，即「買得起」房屋者與「買不起」房屋者的賽局。這個賽局中大家都知道如果房價高得不合理，就應選擇「不買」讓房價下跌，最後大家可以用合理的價格買到適合自己的房屋。然而，現實卻呈現房價上漲到不合理，但大家卻還是不斷進場買屋。為什麼？因為很多人都從通貨膨脹體會到最好的保值投資管道就是買商品房。建議可以應用賽局應付與開發商的談判議價。
房地產市場的競爭適合使用賽局理論，因為開發商與購屋者對於房價之目的不同，甚至衝突，要如何找到雙方都能接受的「納許平衡」。房地產賽局的主要基本元素包括：參賽者(開發商、購屋者)、參賽者的訊息(完全訊息、雙方知道彼此能採用的策略及特徵)、行動(賣方決策有漲價、持平、降價，買方決策有購買、觀望、不購買)、策略(賣方策略集、買方策略集)及報酬(賣方報酬、買方報酬、雙方採用某一策略集合所獲得之結果)等[3]。
由於房地產市場之買賣雙方都謀求自己方報酬的最大化，所以雙方乃屬於對立狀態，為雙方「非合作賽局」。就房價而言，開發商當然希望房價賣越高越好。而購屋者卻希望購買時的房價越低越好(低點進場)，即兩者的目標互相衝突。
除了買賣雙方的賽局談判外；市場上欲購買房屋到真正成交的交易過程還需考慮政府政策、房地產景氣、銀行利息高低、大環境經濟等因素之影響以及對手(開發商)所使用的策略等因素，購屋者才能藉以調整自己的決策以達到自己報酬的最佳化。
賽局雙方僅考慮房地產市場之買賣雙方的策略及報酬等因素。但實際上還有「一隻看不見的手」嚴重影響著房地產市場，那就是政府的政策。政府扮演的角色很是關鍵；但政府在賽局裡的報酬卻比買賣雙方更難以量化。例如政府稅賦政策、貨幣政策、利率狀況、熱錢及法律適用等因素。在不同的時空背景及國際景氣、房市經濟環境下，各種因素影響程度不同，都會造成房市的波動不同。
爛尾樓的法律賽局及政府的保交樓政策
房地產泡沫化下購屋者人心惶惶下，法律如何解決爛尾樓風暴？有賴於法律解釋的賽局分析，法律解釋主要有「違約說」及「抗辯權說」，本文主張[4]，爛尾樓購屋者行使的權利是一種新型的，基於消費信貸關聯合同關係而產生的「延伸抗辯權」。這種權利非屬傳統單一合同關係下的、同一合同方之間的抗辯權，而是消費者(購屋者)可以對銷售者(開發商)的抗辯權來對抗貸款人(銀行)。
「保交樓」乃由政府強力介入作為不動產保證交屋任務。針對爛尾樓的政策性解決。中共中央政治局確立政策基調，數千億元的紓困資金場，展開救「爛尾樓」風暴的「保交樓」行動。2022年8月中國大陸住建部、財政部、央行等提出措施，透過政策性銀行提供2,000 億元(人民幣)的專項借款，對政策性銀行予以 1% 貼息，期限不超過兩年之「封閉運行、專款專用」來支持「保交樓」以減少爛尾樓的政策。至2023年底已經有3,500億元人民幣的保交樓專項借款投放到具體專案項目，同時商業銀行也提供相應的商業配套融資，確保「保交樓」任務完成，以穩住房地產市場融資的合理需求，促進房地產平穩健康發展。
結論
「開發商不復工購屋者不還貸款」這是目前有些爛尾樓的新賽局方式。爛尾樓購買者怎麼辦？政府出台「保交樓」政策，例如由當地政府、恆大以及購屋者開展協調會，有些爛尾樓的第1期還是由恆大完成，但第2期及3期則轉給本地一家地產商來繼續建設，但由政府劃撥一些土地給這家地產商當做補償。買到爛尾樓的苦主說，商品房(預售屋)的房貸體系中，買家是實體貸款人，但開發商由銀行領到購屋者貸款金錢後爛尾了，倒閉了，他卻可以不用承擔責任(刑事)，留給苦主的只是殘破不堪的毛胚屋、房貸壓力、及是否有效的辛苦維權？筆者認為，「大到不能倒是最大的錯誤觀念」?開發商該倒就讓它倒，重新洗牌，重整後再出發，才是最佳良策！中國房地產最大問題是否在於經濟發展放緩、房屋供給過多及商品房預售制度不健全等因素，預估中國的爛尾樓可能會愈來愈多！建議回歸市場供需才是最佳解決對策！
（本文作者蘇南現為國立雲林科技大學營建系名譽教授、臺商張老師）
