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房地產業

您好。我的母親在廣東珠海持有一套房子，近期想出售，完售後將款項匯回台灣。請問處理在陸出售與匯款回台事宜時，宜向哪些兩岸單位取得最新相關法規與稅務資訊？實際操作時應留意哪些事項？謝謝。

A. 出售過程的中國稅費
[一般在辦理房屋出售時由當地房產交易中心的各部門窗口直接申辧及課徵]
[若需回台抵扣及申報使用的單證, 請保留繳稅單據正本, 經當地公證及海基會認證後, 可回台使用[含抵綜所稅]]
1.個人所得稅[稅率20%] -
依據中華人民共和國個人所得稅法第一條規定：「…非居民個人從中國境內取得的所得，依照本法規定繳納個人所得稅」以及第三條第三款規定：「利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十」兩項規定可知，在處分中國大陸資產時，需依據處分所得的20%申報中國的個人所得稅。即按收入扣除購置相關成本與上述稅費後，剩餘所得依「財產轉讓所得」稅目，繳納個人所得稅20%。
若無法確定成本[可能因採現金交易或已遺失相關匯款紀錄，又或未完整留存當時稅費及其他成本費用憑證等]，由各房產所在地稅局採核定徵稅。
若出售屬自用五年以上之家庭唯一生活用房，免徵所得稅。
2. 其他稅費: 土地增值稅、增值稅及印花稅。
-不動產交易之印花稅率為0.05%；
-增值稅[標準徵收率為5%]及其附加稅費;
-土地增值稅方面，出售舊房收入可扣除土地價款及建物評估價格，依30%-60%超率累進稅率課稅；同時，納稅人亦可選擇改以購房發票加上每年額外5%金額作為扣除項目。若屬住房性質, 有稅負減免: 依據中國大陸財政部、國家稅務總局釋出的有關調整房地產交易環節稅收政策的通知（財稅[2008]137號）規定，外國個人於中國大陸處分持有住房，目前暫免徵收印花稅及土地增值稅。 
B.出售完後的銀行匯出
1.法律依據:
依據中國大陸國家稅務總局、國家外匯管理局關於服務貿易等項目對外支付稅務備案有關問題公告(國家稅務總局、國家外匯管理局公告2013年第40號2013年的第40號) https://www.waizi.org.cn/shuishounews/8273.html文第一條第三款明確告知，出售中國中國大陸房產所得只要依法完稅，並進行稅務備案，金融機構審核交易資料齊備的情況下，就可以自由匯出。
2.辦理程序:
2.1.要憑售房合同、交易稅單，先向房產所在地的稅務機關辦理對外支付稅務備案；
2.持憑稅務機關蓋章的《服務貿易等專案對外支付稅務備案表》、臺胞證件、售房發票繳稅單據、房地產買賣合同等相關的材料，向中國大陸的銀行辦理境外「同名」帳戶匯款業務。此同名是指境外銀行帳戶的戶名要與房產證的所有人同名。
總體來講，臺灣人將出售房屋所得資金匯往境外同名的個人帳戶時，只要相關的文件齊備，銀行一般不會刁難，中國大陸外管局一般也不會追問當初購房資金來源，只是每家銀行操作方式會有些不同，政策也可能會改變，因而建議在辦理前一個月務必要再重複確認整個銀行匯出程序。
實務建議，收取房款和匯出房款的銀行最好能以信譽較佳的較大型銀行為佳, 如中国工商银行、中国银行、中国建设银行、交通银行。 
C.匯回資金的台灣稅務申報
1.需申報綜所稅:
處分自身持有中國大陸的財產時，依據臺灣地區與大陸地區人民關係條例第24條第1項規定：「臺灣地區人民有中國大陸地區來源所得者，應併同臺灣地區來源所得課徵所得稅，但其在中國大陸地區已繳納之稅額得自應納稅額中扣抵。」故所得屬於中國大陸來源所得而非海外所得，故須併入臺灣綜合所得稅申報[稅率5%-40%], 經公認證回台的中國大陸所繳納的個人所得稅, 可以回台扣抵綜所稅。
2.1.若明確成本, 採一般申報;
2.2.若無法確定成本, 台灣稅局採核定徵稅
依據國稅局出具的「台商回台投資稅務諮詢常見問答集」Q16「個人出售中國大陸地區房地產如何課稅？」所述：「個人出售中國大陸地區房地產之所得，屬中國大陸地區來源所得，應以房地出售價款扣除成本及必要費用後之所得，如未能提出成本及必要費用證明檔者，得依出售房地交易價款之所得率12%計算所得額，於財產處分日所屬年度併入綜合所得總額課徵所得稅」; 
經公認證回台的在中國大陸繳納的個人所得稅, 可以扣抵。
不過請留意, 若納稅人主張無法確定成本,而由相關回台文件中有房產成本資料，台灣稅局有權要求納稅人改回一般申報。
檢視各案處分價款及利得，並非核定徵收稅負一定優於一般申報方式。

倪維