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房地產業

請問多年前家父用我的名字在蘇州購買一套房產，現在要賣掉然後把錢匯回台灣，請問需要準備哪些相關文件以及兩岸有哪些稅務需要繳交？ 謝謝幫忙

有關您擬出售蘇州房產並將款項匯回台灣的整個交易流程概分為四大部分:1.委託交易階段；2.向稅務局辦理稅務備案；3.向銀行申請售房購匯；4.應納稅費。謹分別說明如下:

一、      委託交易階段:最重要部分在於您需要先找一位地方法院或民間公證人(兩者公証文書效力相同)辦理辦理委託他人代辦買賣不動產的公証事宜，委託人應親自攜帶準備的文件(不得代辦)有:
① 委託人之身分證正本及台胞證字號。
② 受任人之基本資料（包括姓名、性別、出生日期、居住地址及身份證號）。
③ 大陸房產資料(門牌號碼)。
④ 向大陸索取之委託書格式(建議先向大陸房產所在地當地中介機構索取)。

委託人在台灣公證處簽名時，只要告知使用的大陸地區省市即可，海基會會依據所指定的地區辦理轉遞事宜，委託內容須逐條列出，每個當事人的情況可能不盡相同，但是委託內容至少應包含:

①    代為簽訂定金協議、房產買賣合同。

②    代為辦理房地產轉移登記手續，代為簽署本人家庭自用五年以上並且是家庭唯一生活用房承諾書等房地產部門的相關登記文件。

③   代為至房地產交易中心辦理網上合同備案登記相關手續。

④   代為申請辦理還貸、退保手續；代為辦理抵押登記註銷手續，代為領取有關註銷抵押。

⑤   代為辦理有關合同公証、領取公証書。

⑥   代為向銀行、外匯管理局、稅務局等部門辦理上述房地產出售所得價款的購匯、結匯、換匯等手續(包括提出申請、領取編碼証明、開具相關證明、轉帳、劃帳等相關事宜 …………

⑦   其他:上述委託代辦內容可以請大陸代辦中介機構提供給您即可，此外，部份大陸單位可能會要求提供委託人之單身證明或戶籍謄本，以確認委託人之婚姻狀態，建議您也先詢問大陸當地單位後一併辦理。

⑧   海基會認證時間約為20天可轉遞到大陸當地，由於公證費用並不高，依據自身實際需要，建議多增加兩份公証書以備萬一。

二、      向稅務局辦理備案所需材料，除須自備一個u盤(隨身碟)外，還需準備:

    (1).房屋買賣合同、完稅證明、增值稅發票複印件一份；

    (2).繳稅申報表(可以在稅務局當場打印)；

    (3).購匯人境外收款銀行名稱、帳號及境外收款人地址。

三、 售房完稅之後，向銀行提供售房購匯所需要的材料內容有:

    1.房屋買賣合同原件及下家(買家)新產証複印件或產權信息調

      查原件;

    2.完稅證明原件及增值稅發票原件;

    3.房屋所在地區之稅務局出具《服務貿易等項目對外支付稅務備

      案表》或《對外支付稅務備案項提示單》(需有備案編號及驗

      證碼)；

    4.購匯人(出售人)身分證件原件及銀行卡；

    5.如果是委託他人代辦售房購匯還須另行提供: ①.受託人(代

      理人)身分證件原件及委託人(購匯人)身分證件原件或複印

      件；②.公証委託書原件(應列出*非貿出證*、購匯事項)。

四、應納稅費:在大陸地區房產交易相關交易稅費包含:印花稅(稅率

    為0.05%)、增值稅(一般為5%)、土地增值稅(稅率為30〜60%；

    計算方式與台灣迥然不同)及交易所得稅等，售房所得採實價課

    稅方式，對於賣方來說是一筆不輕的負擔，建議事前務必要與中

    介單位商量，也許會有意外的驚喜；

    依據《台灣地區與大陸地區人民關係條例》內容，我國人民出售

    大陸地區房產者，應將出售價款額減除相關成本費用後之所得，

    併入處分年度個人綜合所得計稅。在實務上，如果無法計算出實

    際的(增值)所得，可以依據大陸房產交易合同所載金額的12%主

    動申報交易所得，併入當年度個人綜合所得稅計稅。

劉卓芳