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權益保障

臺商張老師，您好！請教您：本公司(以下簡稱甲方)於大陸某市，向已擁有土地使用權證之土地使用權人(以下簡稱乙方)承租一地塊【租金僅係素地租金】，後由甲方出資自建廠房，但以乙方名義進行工程立項、規劃許可、施工許可及竣工驗收等事項，完成後該廠房之房產權益，應如何登記或補充協議，使甲方之權益可獲得最大保障？ 註：前項承租行為，係於俗稱之土地二級市場中進行，非直接向國有土地管理部門以國有土地租賃方式取得。 期待並謝謝您的回覆與建議。

1.根據大陸土地管理法的規定，貴公司如果向乙方承租土地必須經過國土資源局的批准，並簽訂土地租賃合同，向國土資源局辦理登記才算完備，不過貴公司雖然承租土地，卻又用乙方（即土地使用權人）之名義進行工程立項、規劃許可、施工許可及竣工驗收等事項，則完工後之房屋，其所有權應登記在乙方名下。

2.貴公司向乙方承租土地，但又由乙方自己建屋，則貴公司只能向乙方承租房屋及土地，無法取得建物所有權。

3.為確保貴公司權益，應要求乙方將房屋所有權及土地使用權設定抵押權給貴公司，抵押合同應載明下列內容：

（1）抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所

（2）主債權的種類、數額

（3）抵押房地產的處所、名稱、狀況、建築面積、用地面積以及四至等

（4）抵押房地產的價值

（5）抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任

（6）債務人履行債務的期限

（7）抵押權滅失的條件

（8）違約責任

（9）爭議解決方式

（10）抵押合同訂立的時間與地點

張義權