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房地產業

本公司(位於台灣)與一家大陸公司(位於深圳，以下稱之R公司)有業務往來，R公司需支付貨款予本公司，然R公司之負責人(係台灣人)願意以其名下位於北京之房地產設質予本公司做為支付本公司貨款之連帶保證。 請問： 1.此項房產設質該如何執行？該提供何項文件？設質相關程序需要耗時多久？ 2.若R公司屆時無法按時給付貨款，本公司處分設質之房產是否會有問題？該如何處分？

1.根據大陸建設部所發佈之「城市房地產抵押管理辦法」之規定R公司負責人可將其名下位於北京之房地產設定抵押給貴公司，日後若R公司債務履行期滿而抵押權人未授清償者，而債務人（即R公司）又未能與債權人（即貴公司）達成延期履行協議者，貴公司有權要求處分抵押的房地產 2.貴公司與R公司協議辦理抵押權設定登記時，應簽訂抵押前合同，並在合同簽訂之日起30日內到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記，房地產管理部門並應在受理登記之日起七日內決定是否予以登記 3.房地產抵押合同應載明下列主要內容 （1）抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所 （2）主債務的種類、數額 （3）抵押房地產的處所、名稱、狀況、建築面積、用地面積以及四至等 （4）抵押房地產的價值 （5）抵押房地產的佔用管理人、佔用管理方式、佔用管理責任以及意外損毀、滅失的責任 （6）債務人履行債務的期限 （7）抵押權滅失的條件 （8）違約責任 （9）爭議解決方式 （10）抵押合同訂立的時間與地點 （11）雙方約定的其他事項 4.貴公司與R公司向房地產所在地之房地產管理部門辦理抵押權設定登記時，需提交下列文件： （1）抵押當事人的身份証明或法人資格証明 （2）抵押登記申請書 （3）抵押合同 （4）＜國有土地使用權証＞、＜房屋所有權証＞或＜房地產權証＞，共有的房屋還必須提交＜房屋共有權証＞和其他共有人同意抵押的証明 （5）可以証明抵押人有權設定抵押權的文件與証明材料 （6）可以証明抵押房地產價值的資料 （7）登記機關認為必要的其他文件 5.貴公司處分R公司抵押房地產時，處分所得金額依下列順序分配 （1）支寸處分抵押房地產的費用 （2）扣除抵押房地產應繳納的稅款 （3）償還抵押權人債權本息及支付違約金 （4）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害 （5）剩餘金額交還抵押人 處分抵押房地產所得金額一足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分 （張義權為本會台商張老師、中國資深土地估價師）

台商張老師：張義權先生